부동산 투자는 간단하다. 시드가 없다면 매력적인 부동산으로 모으고 그 시드를 잘생긴 부동산으로 넣어두면 된다. 매력적인 부동산이란 수익률이 큰 부동산이다. 각 지역별 시장 상황과 상품 특성에 따라 나뉜다. 갭이 적은 입지 좋은 근처 아파트, 재건축/재개발, 가격이 덜 올라 곧 갭 메우기 차례가 되는 부동산, 구축 밭의 신도시 신축 등등. 이러한 부동산을 몇 년 정도 가지고 있어 세제 혜택을 받고 생긴 돈으로 최고 입지의 부동산으로 넣어두면 된다. 매력이 높아 인기가 많아질 부동산에 선투자 후 상대적으로 매력이 시들거나 익숙해질 때 자금을 회수하고 시장 상황이 좋든 싫은 누구나 선호하는 잘생긴 부동산으로 넣어두는 것. 이것이 부동산 장기 투자의 대원칙이다.

부동산 투자에서 중요한 개념 중 하나는 안 오르는 것과 늦게 오르는 것 구분이다. 안 오르는 것은 입지가 안 좋아 역사적으로 보합세를 유지하고 있는 곳이고 늦게 오르는 것은 역사적으로 등락이 있지만 현재 A급지가 아니라서 갭 메우기 시차를 기다리고 있는 곳이다. 사람들은 착각한다. 안 오르는 것을 늦게 오르는 것이라고 생각하고 늦게 오르는 것을 안 오르는 것이라고 생각한다. 이러한 착각만 하지 않더라도 우리는 승산이 있고 이러한 착각을 이용해도 우리는 승산이 있다.

학창 시절을 떠올려보자. 시험 기간이 다가왔는데 시험공부가 안되어있다면? 몰아서 해야한다. 결국 시험을 잘 치기 위해서는 과거에 공부하지 않았던 대가를 현재에 치른다는 것이다. 총량은 정해져있기 때문이다. 쉬는 것도 마찬가지이다. 지금 안 쉬고 투자를 하고 공부를 하면 나중에는 돈이 들어오면서 질 좋게 평생 쉴 수 있다. 간단하다.

예를 들어 마트에 갔는데 라면 값이 오르고 있다. 이때 부자와 빈자의 생각 차이는 확연히 다르다. 대부분을 차지하는 빈자들은 대기업의 횡포, 소비자를 우롱하네! 하면서 현실을 탓하고 바꾸지 못할 것에 대해서 괜한 감정 소모를 한다. 하지만 부자들은 다르다. 인플레이션을 직감하고 화폐 가치 하락과 물가 인플레이션에 따른 자산 인플레이션으로 반응하여 투자에 대해 생각을 한다. 아마 미리 투자를 해놓은 상태이고 이제 투자의 결과를 물가 인플레이션을 지표로 삼아 의사결정을 내릴 것이다.

주식 투자할까요 부동산 투자할까요의 대답은 매우 간단하다. 투자라는 게임의 룰은 퇴출되지 않고 죽을 때까지 하는 것이다. 그러려면 돈을 다 잃으면 안 된다. 수요와 공급 측면을 논외로 하고 경기 침체를 생각해보자. 경기가 침체되면 사람들은 무엇을 처분할까? 주식을 처분할 것이다. 그다음 정 안되면 필수재인 부동산을 처분한다. 그러면 노숙할 순 없으니 임대로 들어가 임대가가 상승한다. 그러므로 매매가를 어느 정도 받쳐준다. 또한 주식은 진입 장벽이 낮아 상대적으로 여유가 없는 사람들이 많이 소유하고 있다. 부동산은 반대다. 그럼 답은 간단하다.

소형 주택을 보유하였다면 홀딩하는 것이 좋다. 곧 계약갱신청구권 시행 2년이 도래한다. 이 말은 즉슨 이제 계약갱신청구권을 쓴 사람들은 제 시세대로 받아야 한다는 것이다. 여기서 중요한 것은 전세가 상단이 오른다는 것이 아니라 하단이 평균에 수렴한다는 것이다. 그렇게 되면 서민 주택에 직접적인 전세난이 올 것이다. 그렇다면 정부는 민생에 직결되는 전세 문제를 바라만 볼 것인가? 아니다. 해결책은 있다. 전세 매물을 증가시키면 된다. 그것이 바로 '다주택자' 활성화이다. 그러려면 지금 거론되고 있는 소형 주택임대사업자 부활, 종부세 가액기준, 취득세 완화(국회 통과 장벽 있음) 등이 필요하다. 이렇게 되면 소형 주택의 매매가 상승은 불가피하다. 그리고 매매가 상승와 전세 매물 증가(갭 투자)에 따른 전세가..