[렘군] 마피 속출하는 분양권 시장 어떻게 투자해야할까?

지금은 마피 천국임.

특정 지역에 마피가 많은 경우도 있음.

지방도 있고 수도권도 있음.

그런데 크게 2 부류가 있음.

한 가지는 마피가 나오는 곳들, 왜 많을까?

물건 자체에 물레작 있는 경우.

아니면 산 사람들의 문제가 있는 경우.

후자면 마피가 심함.

ㅇ 물건 문제 : 고분양가면 당연히 마피가 나옴.(신축이 하락했기 때문임.)

ㅇ 사람 문제 : 너무 소액으로 그냥 접근하려는 단지 대표적으로 오피스텔.

분양한 것은 10% 계약금만 있으면 됨, 누구나 살 수 있음.

그런데 입주장이 다가오니 등기 칠 여력이 안된 것임.

소액만 생각해서 오르면 팔려고 했는데 어그러지니 던지는 것임.

너무 가볍게 본 것임.

 

신축 아파트 같은 경우는 마피도 있긴 한대 할인 분양도하고 섞여있어서

사람들이 어떤 것 할지 고민하고 있음.

지금 마피 '위기'이기도 하고 누군가에 데는 '기회'이기도 함.

 

시간 지나면 회복 가능하긴 함.

20여 년 전 분양가를 회복 못한 단지들은 없을 것임.

 

한 10~15년 전으로 시계를 돌려보면 '서울 미분양 아파트'는

지금은 상상도 할 수 없는 아파트임.

* 입주시기 2009~2012년

(지금 대장 아파트 노릇을 하고 있는 것도 있음.)

시간 지나면 올라가지만 그렇지 않은 아파트도 꽤 있음.

 

2009년 일산 두산위브더제니스 2013년 준공했는데 10년 동안 미분양이었음.

두산건설이 상장 폐지되었음.

고분양이었는데 상품성은 좋지만 입지가 좋지 않았기 때문임.

 

미분양을 회복하는지 안 하는지를 보면  문제는 우선 '고분양'이었음.

고분양에는 장사가 없음.

고분양이라도 입지가 좋으면 회복하기는 함.

그런데 입지가 좋지 않고 '상품성'만으로는 안됨.

그런데 지금은 상품성 마저 안 좋은 것도 널리고 널려있음.

 

<< 입지 >>는 정말 좋아야 함.

1~2순위 << 상품성 >>도 좋아야 함.

한 가지만 포기한다면 << 고분양가 >>.

예전보다 더더욱 '옥석'을 가려야 하는 '시기'임.

 

최근 전국이 5~7년 동안 호황이었고

분양만 하면 잘되니 이상한 곳에서도 분양을 막 해버림.

 

만약에 할인분양 20~30% 해주면 메리트가 있긴 함.

그렇다고 주변 신축 아파트가 떨어져서 상대적으로 비싸진다면 의미가 없음.

 

1. 입지 2. 상품성.

이 2가지는 먹고 들어가야 함.

그다음 3. 금액을 측정해야 됨.

고분양가의 수준 할인?

그 '할인한 금액'이 적절한지와 '입지'와 '상품성'을 봐야 함.

하락장에서 중요한 것은 '가격적인 메리트'임.

 

할인 분양은 시행사 입장에서 하락장에서 '마지막 카드'임.

(영업을 열심히하고 입주 막바지에)

그래서 '모니터링'을 해야 됨.

(마피 3,000만 원보다 더 싸게 살 수 있음.)

다만, 입지와 상품성을 꼭 봐야 함.(중장기적 회복 가능성)