[북극성주TV] 부동산 이대로 가면 진짜 큰일나는 이유

ㅇ 내년 상반기 전세보증금 미반환 위험 역대 최대.

- 국토연구원 : << 전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책 대응 방안 >> 보고서.

전세 레버리지 리스크 정의 : 보증금 미반환, 임대주택의 법원 경매.

전세 보증금 미반환 가능성이 있는 갭투자 주택

> 작년 하반기부터 증가해 내년 상반기에 정점을 찍을 것.

- 보증금 미반환을 하면 경매를 진행하는데 '시점'도 매우 중요.

- 경매 유입되는 물건의 수는 내년 하반기~내후년 상반기가 될 수도 있음.

(경매 절차 6개월을 감안하면)

주택 매매가격 20% 하락하면 보증금 승계 매입 주택 중

약 40%가 보증금 미반환 위험에 노출.

- 기준금리가 현재 상태에 유지된다면? 주택 가격은 하락할 가능성이 높음.

역으로 접근해 보면 지금 가격 하락의 중심은 '기준 금리'가 있음.

 

사기 전에 [보유하면서 리스크], [파는 시점에 대한 리스크] 등을 계산해야 함.

'판단'대로 되지 않았을 때 어떻게 대비해야 할지도 중요함.

똑같은 조건이었을 때 내 자산을 어디에 실었을 때

'기간 대비 성장 속도'가 빠를 수 있을까?

(기회비용 측면에서도 공부해야 됨.)

벌어진 이후에는 할 수 있는 것이 '제한적'임.

 

 

ㅇ 앞으로 어떻게 대비해야 할까?

임대인들은 어떻게 해야 할까? '예비비' 확보.

(상승장에서는 전세금의 2~3%, 하락장에서는 5~10% 정도.)

 

- 좋은 입지의 물건은 지키면 반등장에서 수익이 나올 수 있음.

역전세가 나서 어쩔 수 없이 매매되는 상황을 막기 위해서는 '예비비'가 필요.

임차인들은 어떻게 해야 할까? '보증금 예치 제도' 도입.

- 경매로 넘어갈 시 협상해서 그 물건을 인수하고 나머지 부분은 구상권을 청구하는 것이 나음.

반등장에는 보증금 이상을 얻을 수 있음.(소유권은 얻는 것이 중요.)

 

ㅇ 전세에 대한 국민적 신뢰가 점점 하락하는 국면, 전세는 소멸할까? 부정적.

전세 가격이 하락하는 주된 요인은 '수요 하락'임.(전세 대출 금리가 높아서.)

기준 금리 인상에 따른.

이미 우리나라는 성장의 중심에서는 멀어졌음.

어떻게 이 성장을 유지하느냐가 관건임.

그러면 '저금리 기조'가 다시 올 것임.

그리고 전세금을 잃지 않는 보증 제도가 강화되면 월세 수요가 이전될 것임.

가계는 지출이 낮은 쪽을 선택할 것임.(전세와 월세 가격 비교.)

 

ㅇ 1년 뒤 예상되는 큰 위기를 큰 기회로 활용 하는 방법.

법원의 경매 물건이 많을수록 유찰률이 많아지고

낙찰가액이 떨어져 낮은 가격으로 주택 취득이 가능해질 것임.

'하락장'에서는 절대 '경매'를 모르면 안됨.

앞으로 향후 10년을 보면 내년 내후년에 경매가 반짝 뜰 것임.

자본 소득 시스템을 구축하기 좋은 기회가 될 것임.