[부룡의 부지런TV] 재건축/재개발 기회는 여기에 있습니다

 

금리 인상의 속도는 줄어들고 있음.

물가 안정 부분보다 '경기 침체 방어'를 앞세우는 것임.

 

정부의 스탠스는 '부동산 규제 완화'임.

규제 완화에 어떤 특정 지역에 수혜가 받을 수 있음.

혼조세이면서 어떤 지역은 오를 수도 있음.

2023년은 하반기로 가면서 분위기가 좋아지는 곳이 나올 것임.

 

[이번주 시장 분위기]

'규제완화에 낙폭 7개월 만에 줄었다.'

'부동산 소비심리 9개월 만에 반등.'

'아파트값 하락 진정세... 매수 우위 거래는 여전.'

'급매물 나가자 하락폭 다시 커져.'

- 급매물의 소진이 이뤄진 뒤에도 얼어붙은 매수 심리가 지속.

원래 이런 것임.

기사의 제목은 하락폭이 더 커진다는 것이지만

'상황'만 보았을 뿐 사람들은 급매물이 또 나오기를 기다리는 형국임.

(반등이 나왔거나 떨어지거나 확실치 않기 때문.)

'1.3. 대책 후 << 주택사업 심리 >> 후 큰 폭 호전'

 

시장은 막연하게 계속 [상승도 하락]도 되지 않음.

정부의 정책으로 [규제/강화]가 나오기 때문임.

 

기사를 보고 판단하지 말고 몇 개월간 지속적으로 모니터링을 해야 됨.

힘겨루기 상태에서 반등이 오면 상방으로 갈 수 있음.

그리고 몇 개월 걸쳐 '추세'가 나타났을 때 사람들이 움직일 것임.

 

하락장에서는 '역전세'를 대비하는 과정이 필요함.

지금 금리(하락 원인)가 내려가고 있으니 무턱대고

매도하지 말고 상반기까지는 한번 지켜보는 것도 좋음.

월세 상승폭이 줄어든다고 기사도 많아지고 있음.

그러면 전세 이전으로 갈 수 있음.(+전세 금리 하락)

 

[확실히 거래량은 회복되고 있다.]

'1월 수도권 매매 36% 증가, 4개월째.'

'강남 3구 집값 바닥론 확산에 전문가들은 신중모드.'

- 힘겨루기가 진행 중이니 섣불리 판단할 수는 없음.

'서울 분양/입주권 거래 다시 꿈틀.'

'눈독 들이던 급매불 빠지자 당황, 노도강 분위기 달라졌다.'

- 금리가 안정적으로 가는 것은 맞는데 분위기가 좋지 않으니

가장 많이 떨어진 곳으로 접근하고 있는 것임.

서울/수도권 바닥이 2013년도였지만 움직임을 느낄 때는

아마 2017~2018년 정도였음.(3~4년의 힘겨루기 후)

'낙폭 과대 신축 대단지만 꿈틀, 7억은 빠져야 움직인다.'

 

[혼란스러운 분양시장]

'미분양은 쌓이는데 분양가는 10% 급등.'

'분양가 오르는데 수요는 시들, 주택공급 시계 제로.'

'미분양 우려했는데 서울 대단지 속속 완판.'

'10% 할인 선착순 분양에 밤샘 텐트족 떴다, 줄 서기 웃돈도.'

'청약시장 여전히 냉랭... 분양 연기에 이달 물량도 절반 줄어.'

인플레이션으로 분양가가 오르지만 무조건 사면 안됨.

여전히 힘겨루기를 하는 상황에서 '낙폭 과대'만 거래되는데

고분양가를 살 수 있는 심리가 오기까지가 몇 년이 걸릴지 모르기 때문임.

(주변 시세 대비 싼 가격 AND 전매 가능한 물건이 오를 가능성이 높음.)

공급 물량이 줄어들면 미분양이 줄어들고 가격은 오름.

하지만 이 시점은 길어질 수도 있음.

 

투자 시장은 분위기가 달라졌을 때 간도 보고 눈치를 봐야 함.

힘의 균형이 깨졌을 때가 '투자 포인트'임.

그것을 보기 위해서는 계속 시장을 바라봐야 함.

수많은 기사들을 종합해서 판단해야 됨.

 

[재건축, 재개발 규제 완화 효과]

'규제 풀리자 지금이다! 물량 올해 역대급.'

'2년만 송파서 대단지 분양... 평당 분양가 3,582만 원 시세 대비 합리적.'

'올림픽선수촌, 안전진단 통과.'

'논현동 동현아파트 905 가구 재건축.'

'은마아파트 역대 최고 분양가 예고 평당 7,700만 원'

서울뿐만 아니라 수도권도 재건축/재개발로 흐름이 가고 있음.

 

앞으로의 대세시장은 재건축/재개발임.

기사도 갑자기 쏟아지고 있음.

<< 노후 도시 특별법. >>

물리적으로 가만히 내버려 둘 수가 없음.

시장 자체는 재건축과 재개발의 분위기를 풀어주고 있음.

 

모든 부동산 시장은 '사이클'을 생각해야 됨.

모든 문제는 '공급의 부족과 증가'임.

시장 분위기가 안 좋을 때는 공급을 하지 않고

전세 가격 상승 > 갭 투자 심리 상승 > 매매가격 상승.

(상승기 초입으로 감.)

'안정적인 주택 공급'을 정부에서도 외치고 있음.

 

물량이 부족한 곳의 재건축/재개발은 필수적임.

(집을 새로 지을 땅은 없음.)

먼저라도 싸게 들어갈 방법을 찾아야 함.(재건축/재개발)

 

[노후도시 특별법]

'1기 신도시 재건축 시범지구 벌써 물밑 경쟁.'

- 분당 같은 경우 사업성 높은 지역인데

그중에서도 고밀도인 역세권?

복합 개발로 갈 것이니 무슨 아파트가 좋을 것이다?

아직까지는 명확하지 않고 예상일 뿐임.

(시간 지연에 따른 실망 매물이 나올 수 있음.)

'안전진단 규제 완화하자 리모델링단지 '내홍' 커져.'

- 그 지역에 유리한 부분들로 바꾸려면 시간이 지연됨.

(가격이 떨어지거나 주춤할 수 있음.)

 

<< 노후도시 특별법 >>이 해당되는 단지가 전국적으로 많음.

여기세 대한 판을 깔고 있음.

이런 것들을 무시한 채 투자를 성공하는 것은 가능성이 낮음.

 

어떤 지역은 분위기를 타고 오르거나 내리면서

가격의 균형이 떨어질 것임.

'어디가 좋아요?'라는 투자가 아니라 그 단지에서

실망 매물이 나왔다 하더라도 장기 방향성에 따른 '낙폭 과대' 단지를 잡아야함.

(앞으로의 시장은 급매물의 시장이 될 것임.)

 

재건축과 재개발이 기본 베이스로 흘러갈 것임.

오히려 과정에서의 가격 불균형은 기회가 될 것임.