[후랭이TV] 부동산 투자, 이 고통은 빨리 안 끝납니다, 한가지만 기억하세요 (부동산김사부)

https://www.youtube.com/watch?v=R8ZrJBdl7LM&t=58s 

< 침체장 초기에 반드시 알아야 할 것 >

'위험 요소'가 보이는 상황임.

최소한 위험을 대비한 투자는 해야 됨.

금리가 이렇게까지 많이 빠르게 오를 줄은 몰랐음.

하지만 대비해야 하는 것은 분명한 사실이었음.

 

규제가 겹겹이 쌓여있었는데 강세로 갔음.(투자 심리 존재.)

13% 취득세를 내고 사도 사줄 사람들이 존재했다는 것임.

그런 상황이었었음.

그 자체가 이상했음.

이런 상황인데 외부 충격이 없다면 이와 같은 상승은 아니고

상승률은 줄어들 것인데 외부 충격이 있으면 달라짐.

빠르고 급격한 금리 인상이라는 '외부 충격'이 생기면서 상황이 달라진 것임.

 

정부는 규제를 완화할 수밖에 없음.

규제가 완화되어도 화끈한 반등이 오기는 힘들 것임.

 

* 소유 효과 : 내가 가지고 있는 것이 좋아 보임.

반대로 하락장에서는 더 크게 떨어질 것이라고 느낄 것임.

 

확실히 많이 오른 것이 많이 떨어짐.(대중들이 열광.)

소외되면서 가치 있는 것을 찾아야 됨.

그런데 사람들은 뒤늦게 참여하면서 싸기만 한 것만 삼. 

 

'비교적 싸면서도' + '가치가 있는 것'을 샀는데 떨어진다?

지방 핵심 도시도 같이 영향을 받고 있음.(분위기 영향.)

 

확실히 '침체장'은 인정해야 됨.

외부 충격이 있다는 기정 사실화에 사이클이 이미 꺾인 것임.

눌림목이다? 빠른 반등이다? 이런 것은 없음.

규제 + 경기 침체 + 긴축 > 침체장의 초기.

침체는 틀림없는데 급격하게 떨어져서 투자성도 있는 것도 같이 떨어짐.

그런데 이런 것들은 살아날 것임.

원래 20%만 투자 가치가 있음.

그 20%가 상승장 때는 80%에 묻히고 하락장에서는

밝혀지고 지금은 20%에서 5%만 하락장에서도 오름.(너무 비쌈.)

나머지 15%를 찾아야 함.

투자 가치가 있는 20%만 보았을 때 바닥을 찍었음.

역사적인 근거(고점 대비 30%)

'심리'적인 부분도 무시할 수 없음.

소유하고 있는 사람도 그 이상의 손해를 감수하지 않을 것임.

거기에 금리까지 정점을 찍으면? 못 견디는 사람은 더 이상 생기지 않을 것임.

그러면 매도자가 버틸 것임.

 

< '주택가격부담지수', 'PIR' 지표가 의미 있을까? >

실제로 투자를 해보지 않은 사람임.

사람의 '욕구'를 알면 데이터는 의미가 없음.

적정 가치의 문제가 아님.

부동산은 '욕망'과 관련이 있음.

사람들이 가지고 있는 부동산은 널려있지 않음.

인간의 욕망은 될 것 같으면 그것만 꿈꾸게 됨.

소득 대비 비싸다? 싸다?라고 해서 사람들이 팔지 않음.

 

부동산은 '투자 자산'이라는 '본질적 특성'이 있음.(오르내림.)

 

< 다주택자, 1 주택자, 무주택자가 할 일 >

 

<< 다주택자 >>가 이조이 말아야 할 것은 '사이클'은 금방 바뀌지 않는다는 것임.

지금 당장 괜찮다 할지라도 나중에 힘들 수 있음.

일부 이런 위기가 오래갈 것이라는 것도 대비해야 됨.(현금 확보.)

이득을 날릴지라도 팔아야 함.(장기화될 것을 대비.)

 

<< 1 주택자 >>가 투자할 여력이 있다면? 20%를 매입할 찬스임.

 

<< 무주택자 >> 우선, 절대 무리해서 투자하면 안 됨.

그다음 살 돈이 없다? 내 집 마련에 꽂히면 안 됨.

내 집 마련 하지 말고 그 돈으로 가장 적합한 투자 대상을 사야 됨.

내 집 마련에 꽂혀있고 최고의 목표?

젊은 사람들은 대부분 내 집 마련을 하고 싶어서 관심을 가짐.

일단 내 집 마련을 목표로 갖지 말아야 할 3가지 이유가 있음.

1. 인생에는 (팔아야 할) 변수가 많음.

2. 내 집 마련(제일 좋은 곳)을 하려면 사람들은 무리하거나 무모한 짓을 함.

- 투자 가치(변동성 등)를 고려하지 않고 자기 눈에 좋은 빌라 복층 등을 삼.(안 팔림.)

3. 사람은 소유한 순간 결점이 보이게 됨.(기쁨은 딱 1 년감.)

투자성도 있으면서 내 집 마련을 하면 베스트이지만 안되면 억지로 하면 안 됨.

 

내 집 마련을 하면 모든 것이 해결된다? 인생은 그렇지 않음.

내 집 마련보다 훨씬 더 많은 돈이 필요할 때가 있음.

'돈이 나오는 구조'를 만드는 것이 제일 좋음.

 

< 입체적인 생각이 필요한 이유 >

 

과거에는 가점이 높으면 청약을 노리라고 했음.

요즘은 가점이 높지 않아도 당첨이 되기도 함.

청약은 발목을 잡을 수가 있음.(실거주 의무가 없어지면 할만함.)

돈이 없는데 좋은 곳 분양받으면 돈을 버는 것은 확실한데

거기 가서 살려면 대출을 끼어야 하고 이웃의 수준에 맞춰서

살아야 하기 때문에 삶이 고단해짐.

(대출 이자 + 생활비 등.)

'삶의 질'과 '돈 버는 것'을 같이 생각해봐야 함.

과감하게 청약을 포기하는 것도 방법임.

 

< 최적의 투자 타이밍 >

 

흐름을 타는 것이 가장 중요함.

지금은 흐름이 없고 다 하락함.

좋은 것인데 나쁜 것으로 함께 취급받는 것을 골라내야 됨.

첫 번째 신호는 30% 하락.

두 번째 전세가가 올라가는 것을 봐야 함.(최소 65% 이상.)

'규제'와 '금리'를 잘 봐야 함.

금리가 하락 안정화되느냐를 봐야 함.

그러면 전세 상황도 나아질 것임.

'전월세 전환율'과 '금리'를 비교해봐야 함.

4.5%랑 비슷하거나 약간 낮은 정도로 내려오면 예전처럼 돌아갈 것임.

 

< 막차 타거나 꼭지를 잡지 않으려면? >

 

'약세장'(사이클)은 지금 확실함.

다만, 가치 있는 20%에 대한 것은 완만하게 상승할 것임.

오른다고 생각하면 욕을 엄청 먹을 것임.

부동산이라는 것을 투자 자산으로 이해해야 됨.

'전망의 기본 틀'이 무엇인지 봐야 함.

전망은 점치는 것이 아님.

전문가들의 사람은 맞혀야 할 의무가 있는 것이 아님.

그것을 기본적으로 이해를 해야 됨.

언제나 '양방향(상승, 하락)에 베팅'을 해야 됨.

'확률'에 따라서 '비중'을 달리할 뿐임.

어떤 일이 벌어져도 상관없지만 확률대로 해야 됨.(장기로 가면 수렴.)

약간 늦어도 됨.

사람들은 오른다고 여러 사람이 흥분할 때 따라가서 늦어버리는 것임.

 

욕심을 다스려지지 않지만 겪어보면 겨우 다스릴 수 있음.

 

위기는 일상적인 것이 아님.(외환위기, 금융위기 등등.)

결국 지나가고 오래가지 않음.

이런 위기는 정부든 종식시키기 위해서 노력할 것임.

 

'전세 레버리지 시스템'을 만들고 궁극적으로 '수익형 부동산'으로 가야 함.

- 전세가 꾸준히 올라가는 지역을 사야 함.

보통 사람들이라도 20년 정도면 구축할 수 있음.

- 1년에 1억 원(전세계약 2년이니까 2억 원) 나올 수 있는 구조면 수익형 부동산으로 가야 함.

 

< 하락장과 파산을 겪으며 느낀 점 >

 

나아질 것이라고 생각하지 말고 가만히 있으면 '해결책'이 저절로 생김.

'기대'를 하면 할수록 '발버둥'칠수록 힘듦.

 

수요가 탄탄한가? 가격이 저렴한가?

2가지를 보고 선택하면 됨.

 

< 자본주의와 사교육비 >

 

차라리 돈을 주고 불리는 것이 나음.

좋은 집에 근본도 한국지임.

그래서 무리함.

오히려 투자에 쓰는 것이 나음.(기반 마련.)

기반이 없이 사회생활을 시작하면 여유롭게 살 수 없음.(월급쟁이.)

가성비가 떨어지는 것이 사교육비임.

어차피 무한 경쟁이니까 차라리 창의성과 다른 생각을 키워주는 것이 나음.

 

인생은 '행복'하게 사려는 것임.

이 땅에 온 목적은 주변 사람들과 행복을 나누기 위한 것임.

행복의 가장 기본은 '자산'임.(빨리 만들수록 좋음.)

최소한 '가난 탈출'.

시간과 돈의 여유.

 

< 하락장을 처음 겪는다면? >

 

부동산은 틀렸다!라는 이야기가 100% 나옴.

외환위기 때 부터 나옴.

절대 그렇지 않음.

'통찰력'을 가지려면 '역사(심리에 의한 공포에 의한 심리 등)'를 알아야 함.