[북극성주TV] 부동산 투자, 최악으로 치닫는 전세 놓치지 말아야할 것들

https://www.youtube.com/watch?v=JcoGMegEreA&t=629s 

ㅇ 전세가율 11년 만에 최저.(KB 기준.)

'전세가율 11년 만에 최저... '전셋값 급락, 집 값 더 끌어내릴 것.'

< 2012년 1월부터 2023년 1월까지 >

* 전세가율은 상승장에 비례한다? X.

(매매가격 대비 전세가격 비율.)

2013년부터 서울 아파트 가격은 바닥을 찍고 상승함.

그 이후로 2016년 6월(75.1%)까지 올라감.

[2017년~2021년] 대략 < 4년 동안 > 급격하게 오름.

실제 전세가율이 정점을 찍었던 시점은 [2016년 6월] 임.

 

지역이든 단지든 전세가율만 보고는 판단하면 안 됨.

전세가율이 높으면 높을수록 갭투자가 용이함.

정점에 갈수록 갭투자가 가능한 '수요'가 증가함.

전세가율은 불쏘시개 역할을 할 뿐임.

전세가율이 떨어져도 가격이 올라갈 수 있음.

 

전세가율이 올라가는 것은 '입주 물량'이 떨어질 때 나타남.

[입주 물량이 적은 상태]에서 [재고 물량]도 줄어듦.

'상승을 할 때 보유하고자 하는 욕구'가 강하지기 때문임.

공급 대비 수요가 많아져서 상승할 수밖에 없음.

 

'입주 물량'도 없고 '재고 물량'도 없으면?

전세로 살고 싶다고 하더라도 물건이 없으니 가격을 올려줘야 함.

+ 저금리 요건(유동성.) - 소액 투자자의 진입이 커져서 급상승 가능.

목동, 관악구, 금천구 실투자금 기준 1,000~3,000만 원도 가능했었음.

 

ㅇ 전셋값 상승 원인 정리.

 - 상승장에서 갭투자자 증가. > 지금은 하락장에 갭투자자가 없음.

(실투자금을 줄이기 위해서 공급물량(신규/재고) 적은 지역으로 들어감.)

 - 입주물량 감소. > 지역별로 입주물량이 많은 지역일수록 하락폭이 큼.(관심 지역 CHECK)

(전세 가격은 '실수요' 중심이고 입주 물량은 전세가격에 영향을 줌.)

 - 전세대출 이자 감소. > 기준 금리 -> 채권금리 -> 대출 이자.(연동).

이자는 감소하는 추세며 하락폭이 줄어들 것임.

그리고 매매가격이 다시 상승하면? '전세가율'이 회복될 것임.

전세 대출 이자가 감소하면 (반)월세 수요가 다시 이전될 것임.

(전세 대출 이자가 낮을수록 큰돈을 끌어 쓸 수 있음.)

 

ㅇ 지금은 하락하고 있는데 언제까지 하락할까요?

상승의 원인을 뒤집어서 살펴본다면

'시점'을 알 수는 없지만 '흐름'을 알 수는 있을 것임.