[렘군] 부동산 투자, 달라진 부동산 분위기

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급매물 조금 몇 개 소화될 수는 있음.

보합으로 조금 더 가는 바닥이든 아니면 일부 침체하는 지역이든

그게 바닥이라고 하더라도 그 기간이 최소 1년은 이어져야 함.

바닥이 진짜 왔다고 하더라도 바로 반등은 안됨.

그 기간 동안 최소 1년 넘는 미세한 변화가 있음.

과거 2013년 때 바닥이었음.

그런데 사람들이 인식을 하지 않고 하락한다고 오히려 인식을 함.

그리고 2014년도가 되어서 바닥에서 1년이 지나서

확실해지고 다른 방향으로 간다는 시그널이 정확하게 왔는데

'사실 사람들은 그때도 그냥 바닥을 다지는구나!' 생각함.

2015년도 되어서야 조금 오르네?

'바닥을 지났구나!' 생각했음.

그러니까 바닥이라고 하는 사람들은 한 템포 약간 놓쳤네

이거를 인식할 때 바닥이라고 함.

일반인들이 생각하는 바닥은 수도권에서 2015년도임.

 

그런데 진짜 바닥은 2013년도였음.

특히, 외곽지역에서 거래가 막 발생하기 시작하였음.

거래만 발생하는 것이 아니라 매물이 잠기기 시작하였음.

살 수 있는 매물이 점점 사라짐.

 

특히 로열동 없어지고 자투리만 남아있고

전세도 귀해지고 입주 물량이 이제 많지는 않네?

전세도 오르고 미분양도 사라지네?

특정 좋은 아파트 중 하락을 많이 된 것을 매집하는 거래도 목격이 됨.

 

걱정되는 요소가 조금 버무려졌을 때

'그때 바닥을 다졌구나!'라고 생각을 함.

사람들은 여러 가지 지표를 다 객관적으로 보지는 않음.

평균 시세가 그대로니 여전히 하락장이구나! 생각하는 것이고

모든 것들이 다 정리되고 올라갔을 때 그때부터 바닥이라고 이야기함.

 

시그널 1~2개만이 나왔을 수도 있는데

너무 빠른 그 바닥을 그렇게 믿어버리는 것일 수도 있음.

 

1~2개월 동안 진짜 한 2년 동안 거래가 뜸하다가 점이

찍혀 있는 것이 아파트 1개가 아니라 그 동네 전체가

다 그런 모습이 패턴이 나오는 것도 있음.

그런데 그렇게 해서 반등이 되느냐는 별개의 문제임.

 

그래도 누군가는 1억 정도 싼 가격에

'리스크'가 있더라도(완전 바닥 X) 미리 사는 사람은 있음.

그분들은 약간 움직임.

그것만 가지고는 부족함.

그래서 미묘한 변화를 모니터링하는 것이 중요함.

 

대외적인 변수가 이제 없어졌을 때 돈이 어디로 갈 것인가?

현금을 가지고 있으면 고민이 됨.

시나리오는 심플하게 2가지임.

1. 대중적으로 수요가 많은 지역들. - 서울/수도권

2. 도시가 큰 곳 최근에 상승했는데 금리 때문에 하락한 지역. - 상승에서 소외된 지역.

서울만 가능한 것은 아니고 경기도도 포함될 수 있음.

심지어 지방 광역시도.

지역을 수도권 지방으로 쪼갤 필요는 없음.

 

금리가 지금처럼 오르지 않았다면? 그리고 가격이 계속 올라갔다면?

당연히 많이 오른 곳보단 오를 곳에 투자하는 것이 좋음.

그런데 이렇게 많이 올랐던 지역이 내려옴.

어떤 것이 올라갈 수 있을까?

사람들은 어디에 관심을 가질까?

수요가 많고 관심이 많고 사고 싶은 곳이 '1순위'가 될 것임.

 

대도시는 100만, 소도시는 20~30만임.

도시의 크기보다 '최근 5년간 얼마나 올랐느냐?'가 중요함.

 

거래량이 가장 먼저 터질 수 있는 지역은?

입지가 무조건 좋은 곳? 가용할 수 있는 금액 최대치로 살 수 있는 곳?

앞으로 입주 물량은 중요하지 않고 미분양이 중요함.

리스크만 없으면 됨.

하락을 많이 했는데 다시는 이 가격으로 못 사겠다는 생각이 들면?

그런 지역이 먼저 거래가 발생할 것임.

그런 지역은 꼭 선점하고 싶어 할 것임.

1 주택자 갈아타기가 많을 것임.(실수요).

가성비를 택하지는 않고 좋은 것을 택할 것임.

 

그다음이 가성비임.

 여기는 입주 물량조차 없어서 역전세 리스크가 아예 없어야 함.

그리고 투자 금액을 많이 넣지 않고도 적정하게

조금 하락해도 큰일은 발생 안 해도 되는 금액(1~2억 원)에

적당한 지역에 거래량이 발생할 것임.

여기는 대부분 '투자 수요'임.

 

이렇게 투트랙으로 거래량이 발생할 것임.

그런데 과열되지 않아서 투자는 소극적일 것임.

1억이 있으면 가볼 수 있는 지역에 베팅할 것임.

 

대중의 마음과 투자자의 마음을 읽어야 함.

 

고민이라고 하는 정의 자체가 스스로 답을 못 내는 것임.

계속 고민해도 의미가 없음.

'앞으로 기회가 어디에서 언제 올까?'를 고민해야 됨.

일주일에 한 번 날 잡고 관심 있는 지역에 전화를 해보면서

시세 파악을 하는 것이 좋음.

- 요즘 어떤지 현장 목소리.