[부룡의 부지런TV] 노후도시특별법 제정, 재건축 시장 다시 큰 장이 설까?

https://www.youtube.com/watch?v=QQ7dyhA9ZcI 

1기 신도시 특별법.

1기 신도시만 해당되는 것은 아니었음.

1기 신도시를 내놓으면 나머지 택지개발지구(100만 제곱미터 이상)들이 반발이 있을 수 있음.

이번에 나온 것이 그래서 '노후도시특별법제정'임.

재건축 시장에 큰 영향을 미칠 것임.

 

< 노후계획도시 >

시간이 조금 걸릴 것임.(세부 기준은 시행령에서 규정.)

당장 영향을 끼치지는 않을 것임.

하지만 투자 시각을 바꿀 것임.

수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 추가.

* 예상 지역 : 1기 신도시, 부산 해운대, 대전 둔산, 광주 상무, 인천 연수지구 등.

아직 시장 분위기가 상승장은 아님.

그래서 현재의 모습을 모니터링해야 됨.(바닥을 다지고 있는지)

지자체의 기본 계획을 수립해야 하면 상당한 시간이 걸릴 것임.

그렇다면 이 중에서 무엇을 선택해야 할까요?

1기 신도시? 입주 물량이 적은 지역?

시간이 걸린다고 했을 때 허겁지겁 움직이는 것이 아니고

사람들의 관심도가 높아질 것이니(단기적 등락) 어느 시점에서

가장 저렴하게 살 것인지를 고민해야 됨.

투자 타이밍에 따라 '돈을 버는 시기'가 나옴.(길게 봐야 함.)

 

수요는 크게 2가지임.

실수요 / 투자수요.

시장의 분위기가 안 좋을 때는 '실수요'.

시장의 분위기가 좋을 때는 '투자 수요'.

실거주자들이 얼마였던 가격이 얼마로 떨어졌다면? 관심이 높아질 것임.

실거주자가 움직이는 폭이 상당히 높을 것임.

일부 지역 투자자들의 움직임은 분위가 가 달라졌을 때 나타날 것임.

2종 일반 > 3종 일반, 준주거 : 300% 상향, 역세권 일부 : 최대 500% 상향.

어디가 될지 모름.

일단 가장 많은 사람에게 언급되면서 당위성이 있는 지역(1기 신도시)을 봐야 함.

특정 지역부터 순환 개발을 할 것이니 맞힐 가능성이 적으니

가격이 싸게 나온 곳에 들어가는 곳이 좋음.

'중장기 투자 전략'으로 가야 됨.(단기 X).

단기적인 모멘텀이라고는 생각하면 안 됨.

 

분당 급매가 사라진다면? 사람들은 이제 어디로 갈까요?

분당에서 이동할만한 동선 + 특례보금자리론 범위(9억 이하).

실수요자들의 움직임을 파악해봐야 함.

 

[이주 대책 수립 및 공공기여.]

분당, 평촌 등 택지개발지구를 지정했다면?

신속하게 움직이도록 '이주단지'를 조성해야 됨.

그리고 순환 개발을 할 것임.

일산, 분당 다른 지역도 큰데 순환개발로 인해서 제대로 

완성이 될 때까지 상당히 오랜 시간이 걸릴 것임.

사람들의 관심도 높고 이슈가 되는 곳을 눈여겨봐야 함.

 

낙폭 과대 지역 + 특례보금자리론에 집중하는 것이 더 나음.

 

[ QnA ]

 

< 전세 가격은 언제 오를까요? >

작년에 전세 가격이라는 부분은 사실상 올라갈 것이라고 봄.

금리 인상으로 수요가 빠졌는데 물량이 나오니 '역전세'가 나옴.

지금처럼 분위기가 살아난다면 '공급 구조'가 변하지 않는 이상 오를 것임.

올해 하반기부터 구체적으로 나타날 것임.

실거래가가 올라가고 있고 전세가격도 오르고 있음.

 

'상급지 갈아타기'는 '고정값'이 아님.(고정값이면 편향적 사고가 나옴.)

적당히 하는 것이 가장 좋음.

시간이 지나면서 왜 그렇게 이야기했는지 알게 됨.

미래를 예측할 수는 없는데 상급지는 가고 싶어 함.(대다수 개인)

하지만 단번에 해결하려는 것은 좋지 않음.(단계별로 올라가야 함.)

상급지로 가기 전에 '살아남을 수 있느냐? 없느냐?'를 먼저 고민해야 됨.

부동산 투자로서 단번에 몇억을 벌고자 하면 안 됨.

잠시 쉬는 것도 '투자'임.

 

개발에는 '명분'이 필요함.

분당 시범 아파트 등 먼저 지어졌으니 먼저 해달라할 수도 있음.

나름대로 당위성을 주장할 수도 있음.(예측 불가.)

1기 신도시 중에서 어느 곳이 가치가 높은 것인가?

그것을 따지고 가격이 싼 곳을 들어가면 됨.

 

특정 지역을 보면 안 됨.

부동산 투자는 '입지'의 가치가 제일 중요함.

특정 지역보다 상급지가 비슷하다면? 상급지로 가야 함.

'갭투자'는 '소액'으로 '미래 가치'를 '예상'하고 들어가는 '투자'임.

많은 분들이 몇몇 지역만 보다가 나중에 다른 지역이

오르는 것을 보다가 아쉬워함.

특정 지역에 얽매이지 않아야 됨.(사고 확장,)

 

최근 부동산 거래량이 늘어나는 이유?

사람들은 돈을 벌고자 함.

그런데 투자해서 돈을 벌고 하자는 욕망이 있음.

'대책이 계속 나오다 보니 살려주려는가보다!'

'이미 비싼 것 사면 문제가 되니 싼 곳 들어가 보자!'

해서 거래량이 늘어난 것임.(대부분 입지가 좋은 지역.)

투자는 상대방의 마음을 읽어야 함.

 

대구 시장 언제 반등할까요?

지금은 물량이 많음.

'미분양'이 사라지고 '물량이 해소' 되어 

가격이 떨어지지 않고 '정중동'으로 간다면?

다시 원래대로 돌아가려고 할 것임.

대구는 거래량이 살아나고 있음.(분양권 거래.)

현재로서 앞으로 물량이 많기 때문에 지금은 애매함.

다만 이것들이 해소되거나 대책이 나온다면 좋은 투자처임.

상승장으로 돌아서는 타이밍을 잡아야 함.

지금 좋지 않은 시점은 언젠가 회복됨.(단타는 하면 안 됨,)

싸게 사서 비싸게 파는 구조가 나올 때 투자를 해야 됨.

 

투자는 '열정'만 가지고 하면 안 됨.

'시장'에는 '조용한 흐름'이 있고 그 '흐름'을 읽어야 함.

급등하는 시점에는 투자를 하면 안 됨.(떨어질 가능성이 높아서.)

떨어지는 장이 온다면 투자를 하면 안 됨.(바닥이 다질 때까지.)

위태롭지 않게 만드는 것이 건강에 좋음.

투자에는 '적당히'가 필요함.

 

특례보금자리론?

 

집값이 영향을 미칠 가능성이 높음.(전세가격 보다.)

9억 이하에 큰 영향을 미칠 것임.

특례보금자리론을 받을 수 있는 인원은 한정되어 있음.

그리고 전세에 머물고 있으려고 하면 전세 가격은 비슷하게 갈 것임.

 

 반등이 데드캣 바운스로 그칠까?

 

'정부의 대책'에 따라 달라짐.

규제 강화를 하면서 가격이 떨어지는 것임.

정부는 '경제 상황'을 부동산보다 먼저봄.

경제 상황은 괜찮은데 부동산이 올라가면 규제 강화를 할 것임.

그런 경우는 데드캣 바운스가 나오겠지만 

지금은 경제 상황 자체가 좋지 않음.

정부는 낙폭과대 지역이 낙폭이 회복되는 정도(고점 회복 X)를 원함.

앞으로 급락장이 또 오는 고민은 하지 않아도 될 것임.

 

<< 침체장, 하락장 >>은 원래 거래가 안되고 그 기간이 긺.

우리가 두려워하는 침체장은 급락이 아니고 천천히 떨어지는 것임.

급락을 했다면 심리적 위축이 더 커진 것이고 반등 확률이 높음.(유사 하락장.)

반등이 나오려면 주변 충분한 수요(집을 살 수 있어야 함)가 있어야 함.

(반등 > 낙폭과대 반발 매수.)

'반등의 시작점'은 오버일 수도 있음.(바로 직전이 상승장.)

상승과 하락의 힘겨루기가 한동안 이어질 것임.

좋지 않은 물건을 정리할 기회로 봐야 함.

지금은 규제 완화로 이 상태로 머물 가능성이 높음.