[렘군] 부동산 투자, 전세 매물이 줄어들기 시작했습니다

https://www.youtube.com/watch?v=CecZjk-G2sI&t=470s 

아실이라는 사이트로 매물을 보면

서울은 최근 줄어들고 있음.

세종시는 입주 물량이 적어서 전제 매물이 더 줄어들고 있음.

광주도 조금이나마 줄었음.

대전, 부산, 인천도 마찬가지.

대구, 울산은 들쭉날쑥함.

일부 지역은 약간 매물이 감소하고 있음.

사람들은 고민을 할 것임.

과연 이것이 의미가 있는 것인지?

바닥이라고 생각해야 하는지?

왜 갑자기 줄어들고 있는지?

이런 것들에 고민을 하고 있을 것임.

 

어떻게 보면 왜 줄어들었을까까 아니라

'왜 많이 늘었을까'를 생각해 보고 그다음에 고민을 해봐야 함.

왜 늘었을까? 크게 3가지 요인임.

서울 전세 물량이 폭발적으로 늘었을까요? 공급이 많아서?

아님.

공급 물량이 2배로 늘지 않음.

1. 공급을 한 주체는 기존 매물임.

왜냐하면 시장이 안 좋으니까 1 주택자분들이 팔아야겠다!

또는 2 주택자분들이 팔아야겠다! 하고 있음.

1 주택자는 내놓고 본인이 집을 사는 것이 아니라

임차로 더 저렴한 '월세'나 '전세'로 이사를 가는 것임.

그런데 매매가 안되니 동시에 전세로 내놓는 것임.

* 월세로 가면서 기존 집은 전세로 내놓음.

 

2. 금리 상승.

전세보다 월세 수요로 간 부분에 대해서 적체가 되고 있음.

시간 지나면 적당하게 소화가 되어야 하는데 안됨.

 

그리고 3. 공급 상승.

과거에는 그랬는데 지금은 이 3가지가 어떻게 돌아가고 있느냐?

매도를 더 많이 하려고 하고 또 이사글 갈까요?

아니면 30% 떨어졌는데 인정하고 눌러앉을 분위기일까요?

당연히 점점 받아들이는 분위기로 감.

그래서 조금 매물이 감소하고 있음.

고금리여서 여전히 월세를 선호하기 때문에 전세가 빨리 안 나가는 부분이 있음.

폭발적으로 내려가지는 않음.

그다음 올해 공급은? 지역마다 3가지의 분위기가 다름.

 

아직은 고금리이기에 1번과 3번이 남아있음.

'임차로 가려는 수요'와 '공급 물량'을 유심히 봐야 함.

 

올 한 해까지는 전세 가격이 눌림 당한 상태로 지속될 수도 있음.

'이것이 매물이 느느냐'와 '역전세가 나느냐'이 2가지는 충분히 다름.

역전세의 개념은 현재부터 미래에 대한 개념이 아님.

과거 2년 전부터 만기가 도래하는 것에 대한 이야기임.

임대차 3 법 진행하고 나서 전세금을 많이 올림.

이제는 4년으로 할 수 있지만 기본적으로 2년 단위로 계약을 함.

그런데 금액이 많이 올라있으면 재계약할 때 내린 금액으로 전세 계약을 해야 됨.

전세금을 내줘야 할 확률이 높을 수밖에 없음.

그렇지만 매물 개수가 늘어나냐 적냐는 조금 다른 부분임.

2년 전 가격이기 때문에 '역전세'는 어쩔 수 없음.

 

전세가격은 앞으로 6개월~1년으로 보았을 때 바닥을 다져가고 있음.

전세 매물이 줄어들고 있으니 하지만 매매 가격 바닥이라고는 어려움.

그거는 번외임.

'전세'는 현실인데 매물이 없으면 전세금을 더 줘서라도 들어가지만

'매매'는 사용가치 플러스 소유의 가치임.

미래 가치를 합쳐서 들어가기 때문에 심리 게임임.

 

전세 가격 요인의 1순위는 금리임.

전세 들어갈 때 대부분 대출을 하기 때문임.

전세 가격 자체를 '금융상품'으로 봐야 함.

 

채권의 금리와 가격은 반비례 관계임.

금리하고 전세도 마찬가지임.(반비례 관계)

기대 심리로 투자하는 것은 주식임.

금리 고점 기대로 납부해야 할 전세를 지금 들어가는 사람은 없음.

금리가 낮아지면 전세 가격이 오를 순 있음.

월세 수요도 전세로 오기 때문임.

전세 가격이 내려간 이유기도 함.

금리가 낮아지면 심리적으로 안정됨.

매물로 내놓았는데 안 팔려서 전세가 나온 것이었음.

 

현재 특례보금자리론은 매매에 국한되어 있음.

전세자금 대출 관련해서 특판 상품 등을

만들어서 저금리로 할 수 있게 해 주면월세 수요가 이전될 것임.

전세가 더 안전하기는 하기 때문임.

금리가 아직 높아서 빠르게 뭐가 보이진 않을 것임.

전월세 전환율보다 전세대출 금리가 싸지면

전세로 수요가 몰릴 것이다?

 

금리가 얼마나 빠르게 내려가는지에 달렸음.

'매매 수요'와 '임차 수요' 둘 다 중요함.

팔려는 사람들이 얼마큼 급증하는지 거둬들이는지

임차인들이 전세로 갈 거냐 월세로 갈 거냐

4가지를 다 봐야 하는데 선행지표는 아님.

 

선행 지표에 가까운 것은 '금리'하고 '입주물량'임.

입주 물량은 확정된 선행 지표임.

금리도 제적으로 신호를 줌.

바닥인 시기(역전세난)를 지나면 항상 전세난이 옴.

그리고 매매가를 끌어올려버림.

시간이 조금 더 걸릴 것임.

기축 매물에서의 매물이 확연하게 줄어들어야 함.

사람들의 공포심이 더 사라지는 분위기가 나와야 됨.

그러면 입주물량 밖에 볼 것이 없어짐.

기축 아파트 물량이 사라진 뒤 입주물량을 봐야 함.

차라리 전세 매물도 중요하지만 매매 매물 개수가

전세 가격의 선행 지표일 수 있음.

안 팔려서 전세로 나오기 때문임.