[구만수] 부동산 투자, 재건축/재개발 투자의 메커니즘

 

재건축이든 재개발이든 조합원이 현물 출자하고

더 많은 일반 분양을 지어서 개발 이익을 나눠먹는 방식.

개발 이익이 플러스는 안 돼도 집 짓는 것 정도 되는 되어야 함.

공사비가 있기 때문임.

그것을 '비례율'이라고 함.

사업에 투입되는 비용, 자산 등을 계산.

비례율이 100%라고 하면 들어가는 자산 = 비용이라고 보면 됨.

비례율이 낮아서 추가분담금이 많아지면 안 하려고 함.

소형 평수들이 많은 재건축 아파트는 일반분양 개수가 안 나옴.

평형이 작은 것들은 안 사려고 함, 최소 전용 59가 되어야 함.

10평 초반대, 15평이 많은 아파트들은 일반 분양 개수가 없게 됨.

조합원들끼리 새로 지은 아파트들을 하나씩 가져가게 되면

어떨 때는 일반 분양이 모자랄 수가 있음.

인허가비, 감리비, 공사비, 운영비 등 생으로 돈을 다 내야 됨.

서로 간의 돈을 다 내면서 하는 것이 어려움.

그리고 소형 평수에는 실거주 비율이 높고 재정적으로 여유롭지 않음.

중요한 것은 일반인들은 '추가분담금'이 얼마 나올지 모름.

추가분담금을 얼마나 내는지는 의미가 없음.

중요한 것은 나중에 투입된 비용 대비 시세가 어떻게 될까? 그것이 중요함.

입지, 상품성 등 사람들이 그 돈을 주고 살 수 있는 정도의

상징성, 선호도 등을 가지고 있으면 됨.

보유하면서 세월 보내면 나의 편임.

지난 600년간 집값의 역사를 보면 장기적으로 우상향함.