[렘군] 부동산 투자, 다주택자들 언제 움직일까?

https://www.youtube.com/watch?v=EUiDzn4n2og 

다주택자들이 먼저 움직여야 함.

실거주자들은 이 상황에서 움직이지를 못함.

대중은 원래 한발 늦게 움직임.

맛집에서 줄을 서니까 줄을 서는 것임.

대중이 움직이려면 시장 자체가 움직여야 함.

그러려면 규제를 풀어주고 다주택자를 구원투수로 등판시켜야 함.

그런데 다주택자들을 바라보는 시선이 과거에 적폐였음.

지금 정부는 '사주세요!'라는 메시지를 보내고 있음.

정부도 신경을 쓰는 것임.

부동산 시장 위기가 개개인의 문제가 아니라

건설사, 나아가서 금융 위기로 나가갈 수 있음.

 

< 다주택자들이 움직일까? >

지금까지 규제 완화로 다주택자들이 움직이지는 않을 것임.

대세의 줄기를 봐야 함.

이번에 부동산 가격이 하락했던 근본 원인 '급격한 금리 인상.'

여전히 다주택자에 대한 규제가 많음.

취득세도 6% 이상함.

풀어줘도.

4 주택자 이상 + 법인.

아파트는 상가나 이런 것보다 대중적인 종목이라서 세율이 낮았었음.

지금도 원래 1.1%인데 다주택자는 6.6%가 됨.

이것을 안 풀어준다? 어지간하면 사지 말라는 뜻임.

그럼에도 불구하고 세금 더 내고 사고 싶으면 사세요!라는 뜻임.

혜택을 줘도 살까 말까인데 누가 살까요?

종부세율도 사실 금액 베이스로 가야 하는데 주택수 베이스임.

대출 규제도 과함(LTV 30%).

다주택자들 중에 신용도가 높은 사람이 많은데 굳이 막을 필요가 있느냐?

내년 1% 경제성장률 예상.

경기 침체가 온다는 이야기임.

1%대 경제 성장은 코로나-19, 외환위기 때임.

이렇게 이야기했는데 누가 부동산을 살까요?

단순히 규제 풀었다고 움직이지는 않을 것임.

 

규제 완화를 무주택자, 1 주택자, 일시적 2 주택자까지 단계로 풀어주고 있음.

일부 다주택자에 대한 규제를 완화해주고 있음.

조정지역 규제도 아직 서울하고 남아있음.

카드를 꺼내서 찔끔 풀었는데 반응한다면 더 풀 수 없음.

그러면 그다음 카드를 노리고 있음.

명분을 쌓는 과정임.

 

< 먼저 움직일 부동산 시장 >

분양권은 5년 전으로 회귀한 것이 맞음.

미분양이 문제가 되니 분양권 규제를 풀어주는 것이 맞음.

분양권을 1년 내 매도하면 70%, 입주하기 전까지 60%.

그런데 개선이 되면 1년 미만 45%, 1년 이상 일반 과세.

분양권 중간에 사서 1년 정도만 보유하고 있다가 입주하기 전에 정리하라는 말임.

분양권은 10% 계약금만 있으면 되기에 입주하기 전에

정리하려고 하는 분들이 많을 것임.

분양권 선택하는 사람들의 2가지 카드.

1. 분양권 매입해서 단기 투자(프리미엄).

2. 매입해서 잔금 때까지 장기 투자(등록 임대 신청).

- 종부세 합산배제, 취득세 감면

 

< 다주택자가 가장 고민하는 것. >

금리가 여전히 높다는 것임.

채권, 예금 투자하는 사람이 많음.

금리가 고점 찍고 살짝 내려오기 전까지는 사람들은

계속 고민하고 확인하려고 할 것임.

매매가격이랑 전세가격이 완전히 진정되지 않음.

급매물도 나오고 쌓여있음.

심리적으로 공포심이 있는 상태임.

전세가격 같은 경우 터무니없이 경쟁하면서 시세를 낮추고 있음.

심리적으로 얼어붙은 것이 녹아야 됨.

실질적으로 규제가 여전히 큼.

지금 변한 것은 취득세가 12%에서 6%로 바뀐 것일 뿐임.

전세가 하락, 금리 인상, 여전히 높은 규제 등 아직도 규제가 너무 크고

풀린다라는 것이 확실히 눈에 보이지 않고 가격도 안정세가 안되고

급매로 진행되더라도 세를 놓아야 하는데 세가 잘 나가지 않고

대출도 현저히 낮게 해 줘서 천천히 움직일 것임.

 

< 다주택자의 움직임을 파악할 수 있는 지표 >

청약 경쟁률, 미분양률

1 : 10 보다 낮으면 줍줍까지 간다고 봐야 함.

거래량.

구축에 대한 지표임.

등록임대사업자를 얼마나 많이 하는지?

어떻게 움직이는지를 한번 지켜봐야 함.

 

현장 급매물 중심으로 체킹 하면서 돌아보는 것도 중요함.