[렘군] 부동산 투자, 정부가 빠르게 움직이는 이유

최근 부동산 뉴스 탭을 보면 건설사 줄도산 이야기가 나옴.

사실 크게 와닿지는 않음.

심각해질 수 있는 상황임.

정부에서도 그렇게 인지하고 있음.

생각보다 빠르게 움직이고 있음.

정부 정책들이 나오고 규제 완화해주는

모습을 보이는데 그것은 착각임.

개인을 위한 것이 아님.

시행사를 위한 정책임.

중도금 대출 완화.

청약 많이 받으라는 소리가 아니고 

미분양이 날까봐 그런 것임.

특례 보금자리론도 마간 차기임.

소득 안 보고 대출해주겠다.

등록 임대사업자도 마찬가지.

미분양이 날까 봐 법인들이 이것을

대거 매입해서 등록한 다음에 임대 주려는 사람이 많음.

큰 업체들이 활성화되어야 시행사가 자기의

짐을 덜 수 있기 때문임.

개인들을 위한 것이 아님.

정부가 지금 집값보다 무서워하는 것이 건설사 줄도산임.

건설사 무너지면 증권사도 타격을 받음.

제1금융사에서 돈을 못 당긴 사람들은 저축은행에 가니까

타격받고 캐피털, 보험 순으로 위험해 처해질 수 있음.

 

건설업계에서는 내년이 제일 위기다?

이런 말을 하고 있음.

왜냐하면 PF 대출 부실이 계속 나오고 있음.

왜 더 위험하냐?

PF는 땅이 10억짜리인데 건물이 5억이 들어감.

그러면 상식적으로 땅에 대해서 대출을 조금 일으키고

그다음에 건물에 대해 서해 야하는데 건물이 없음.

지을 것이기 때문에.

지었다고 가정하고 대출을 미리 해주는 것임.

땅 갑이 10억이고 이것을 짓는데 5억, 15억에 대해서

70~80% 대출을 해주는 것임.

보통 빌딩도 많으면 80%까지 가능함.

100억짜리가 있으면 80억이 가능한 것임.

레버리지가 너무 극대화되는 것임.

그래서 은행으로 타격이 갈 가능성이 높음.

 

그래서 정부에서 한 것이 PF 대출 중단.

은행들이 현실에서는 몸서리치고 있음.

내부적으로 옥석을 가리고 있음.

실제 건설사들이 쓰러지고 있음.

롯데 건설이 한 사례임.

그다음 중소형 건설사들.

이주비 대출도 지금 못 내주는 사업장도 생김.

반포 원 베일리.

분양률이 50~30%를 밑돌게 되면 직접 땅을 사서

시행한 시행사들은 전부 위기를 맞을 가능성이 높아짐.

 

불량한 곳은 부도가 나게 내버려 두고 있음.

은행들도 우량한 곳에만 PF 대출을 하려고 함.

살릴 곳은 살리고 줄일 곳은 줄일 것임.

 

정부가 어떤 정책을 꺼낼지 예상해 보고 앞으로 어떤 선택과

행동을 해나가는지가 중요한 포인트임.

 PF 대출 문제의 핵심은 미분양임.

분양을 잡아야 함.

분양과 관련된 규제완화가 나와야 됨.

분양을 하는 사람, 받는 사람을 위한 정책 2가지가 나와야 됨.

민간건설임대사업자들에게 혜택이 나오고 있음.

법인세 추가 과세 X, 종부세 합산 배제 X, 미분양이 나도 떠안을 수 있게.

앞으로 취득세 중과 배 제까 지하면 더 좋음.

미분양 주택을 산 사람에게 혜택을 줄 것임.

최소 취득세, 재산세, 양도세 감면 등.

법인 같은 경우 1~2개가 아니라 대량으로 매입해서 임대주는 곳이 있음.

 

입지가 괜찮은데도 불구하고 미분양이 난 곳을 잘 골라야 함.

오히려 정부 입장에서는 큰 손들이 움직이는 것이  더 효과가 있을 것임.

과거에도 이렇게 개인이 수익을 낸 경우가 있음.

미분양 난 주택들을 관심 가지고 상품성, 브랜드, 입지가

괜찮은데 미분양이 적다면? 소진되고 나면 금액이 빠르게 올라감.

단지부터 검토해보면 못 산다 하더라도 분위기가

어떻게 빨리 움직이는지 알 수 있을 것임.

법인이 가져가면 빠르게 움직이게 될 것임.

다음 행보에 참고할 수 있음.