[북극성주TV - 아기곰] 하루라도 빨리 알수록 좋은 부동산 투자의 진실

https://www.youtube.com/watch?v=XO5_xm2uDKo&t=1030s 

부동산 투자의 본질은 '쌀 때 사서 비싸게 팔아라'입니다.

사람들은 '장난합니까?'라고 하지만

얼마나 어려운지 잘 모르십니다.

언제 싸겠나요?

남들이 막 팔려고 할 때 막 팔 때.

외환위기, 금융위기, 지금 같을 때.

지금도 사는 사람 꽤 있습니다.

매물은 많은데 골라서 살 수 있는 상황입니다.

집값이 3억 일 때 안 사고 4억 일 때 부랴부랴 사고

떨어지면 왜 샀는지 또 생각하고 

남들이 안 사고 막 팔 때 그때는 피가 끓어야 합니다.

진정한 투자자의 피가 흐르는 거죠.

다른 사람과 같이 하면 아직은 멀었습니다.

남들이 사서 벌었을 때 부랴부랴 돈을 더 주고 삽니다.

주식은 양도세를 안 내는데 부동산은 집이 2 채이면 중과세도 하고

취득세도 비싸고 종부세도 비쌉니다.

1 주택자는 또 세금이 적죠.

본인이 무주택자냐 1 주택자냐 다주택 쟈나에 따라 다릅니다.

무주택자인데 자금이 있다? 하락할까 봐 안 산 사람들입니다.

어떤 특정 단지에 싼 매물이 다음 달에 나올지 언제 나올지 모릅니다.

매도자가 팔 아야나 옵니다.

로또를 사야 로또에 당첨됩니다.

어디에 로또가 있는지 조사를 해야 합니다.

주식도 마찬가지고 아무거나 사면 떨어집니다.

공부를 해야 합니다.

그 지역이 수요가 늘었는지 줄어드는지 투자적 목적인지

투기적 목적인지 실수요자로 움직이는 시장인지를 봐야 합니다.

그리고 단지마다 용적률, 학교와의 거리 등 조사해서

3개 단지를 고르고 주시하면서 과거의 가격을 보면서

'2017년 가격 정도 되면 사겠다! 2019년 가격 정도 되면 사겠다!'

그러면 베팅하면 됩니다.

2020년 코스피 1,400대에서 반등을 했는데 모 증권사에서

1,100 정도로 더 떨어진다고 했습니다.

그런데 그 사람 한주도 못 샀습니다.

1,400대에서 반등을 해버렸거든요.

단지마다 다 다릅니다.

적게 오르는 곳도 많이 오르는 곳도 있습니다.

적게 떨어지는 곳도 있죠.

1 주택자는 '일시적 1가구 2 주택' 전략을 사용해도 됩니다.

자금이 없으면 '홀딩' 전략이 낫습니다.

기존의 물건이 안 팔립니다.

팔려면 알고 있는 가격 이하로 팔아야 합니다.

직거래하는 물건은 거르세요.

직거래를 했다는 것은 둘이 아는 사이라는 거죠.

사정상 있어서 나오는 매물은 공인중개사가 먼저 삽니다.

직접 못 사면 주변 사람들하고 살 능력이 없으면?

가까운 고객들에게 줍니다.

다주택자는 안 사는 것이 낫습니다.

자금이 없어서가 아니라 취득세가 너무 비쌉니다.

국민주택규모 이하 12.4%, 초과 13.4%죠.

'다주택자'도 '실수요자'하고 경쟁을 하게 됩니다.

11억짜리를 8억에 산 사람은 4~5억대에 산 사람입니다.

그러다가 일시적 1가구 2 주택 '세금' 문제로 8억에 판 거죠.

과거에 4~5억에 산 사람입니다.

부동산은 절대 손해보고 팔지 않습니다.

싸게 사야 합니다.

취득세 중과가 해제되면 실수요자와 똑같은 선에 서는 것입니다.

4억에 팔고 3억에 다시 사겠다?

1억을 만들겠다?

'셀 앤드 바이백' 전략인데 주식 시장은 가능하죠.

이론적으로만 되고 그러다가 낙동강 오리알 됩니다.

기다리다가 반등해버립니다.

하락장 길이가 3~5년이 아니라 평균적으로 하락 시기가 10~11개월입니다.

외환위기 때 13개월 하락하고 14개월째 반등했습니다.

금융위기 때 6개월 하락하고 7개월째 반등했습니다.

거품이 너무 많고 투자자가 너무 많이 들어간 특정 지역을

제외하고는 실수요자가 움직이기 때문입니다.

진짜 싼 건지 거품이 걷히는 것인지도 봐야 합니다.

진짜 싼 것은 상대방이 지금 안 팔면 세금을 왕창 내서

어쩔 수 없이 매도하는 매물입니다.

비과세 돼서 파는 것이 훨씬 이득이기 때문이죠.

그 동네가 전부 싸다면? 거품이 꺼지는 단계입니다.

주변 시세에 비해서 싸다면 '급매물'입니다.

전달에 비해서가 아닙니다.

작년 대비 얼마 떨어졌는지는 상관없습니다.

현장에 가봐야 발품을 팔아야 알 수 있습니다.

지역, 단지 3개 정도 골라서 공부를 한 다음 예상 범위에서

가장 좋은 투자처라는 확신이 들었을 때 현장 조사하면 됩니다.

주식은 매물이 계속 나옵니다.

삼성전자 주식하면 다 똑같죠.

부동산은 집이 다 1개씩 종목입니다.

똑같은 조건의 매물은 없습니다.

부동산은 ETF 투자도 없죠.

싸다고 아무거나 사는 것이 아니라 지역 공부를 해야 합니다.

처음에는 어차피 실거주하려고 산 건데 그때 살 때는 전세 끼고 했는데

당장 실거주할 여건이 안되면 그렇게 샀어야죠.

외환위기 때 5천만 원 주고 강남에 샀습니다.

투자금 대비 수십 배의 투자 수익을 넣었습니다.

결국은 '싸게 사서 비싸게 팔아라.'입니다.

샀다 팔았다 샀다 팔았다 하지 않고 10년간 보유합니다.

2013년도에 하락할 때 갈아타기 하긴 했습니다.

더 큰 평형으로 갔죠.

같은 날 사고 같은 날 팔았습니다.

주식처럼 하면 필패입니다.

어떤 집이 오르고 어떤 집이 내린 지 안 것은 외환위기 때입니다.

1. 신중하게 사야 합니다.

2. 쌀 때 사야 합니다.

3. 평소에 준비를 해야 합니다.(자금 / 실력)

돈을 모으는 시기만큼 실력도 쌓아야 합니다.

경쟁입니다.

10년 그래프를 그려보세요.

어차피 돈 가치가 떨어지는 것입니다.

올해 8월까지 통화량이 발표되었는데 2012년 8월 하고

2020년 8월 하고 보면 106% 늘었습니다.

2012년 8월에 순자산이 10억이었다면?

지금 20억이 되어야 본전입니다.

기본적으로 돈 가치 하락률보다 자산 상승이 더 빨라야 합니다.

스스로 성적표를 매겨야 합니다.

파이팅을 해야 하는지 안주해야 하는지 비아냥 거려할지 선택해야 합니다.

인생 마라톤입니다.

연준에 금리가 멈추면 투자 심리가 바뀝니다.

주식 시장부터 반응이 할 것입니다.

주가 오르고 비트코인 오르고 하죠.

금리로 인해서 매수 심리가 죽었기에 정상화되면 다시 살아날 것입니다.

다시 살아나면 반등의 속도가 다시 나옵니다.

정부에서 규제가 완화할 명분이 생겨야 합니다.

현 정부도 지금 보면 MB 때와 행보가 비슷하죠.

찔끔찔끔하면서 비난을 받았는데 너무 조심스럽습니다.

집값 떨어지는 게 대세다?

대세 하락기면 정부에서는 규제를 다 풀 것입니다.

2017년 이전 수준으로요.

그런데 정부에서 규제를 안 풀고 있습니다.

하락기가 아니라고 생각하는 것입니다.

집값이 안 내릴 거라는 생각이 남아있는 것입니다.

규제가 묶일 때 기준으로 반대면 해제되어야 하는데

정부는 해제 안되는데 법을 안 지키는 것입니다.

겁나니까요.

최종적으로 2017년 이전 수준의 규제완화가 되어야 합니다.

돈이 모인 다음 투자를 하겠다?

공부를 해야 합니다.

돈이 없으면 사이버 머니가 있다고 해보고 모의투자를 해보세요.

가장 좋은 것은 현금 가지고 할 수 있는데 모의 투자를 해보고

투자를 할 때 투자 일지를 써야 합니다.

가지고 있는 생각을 적으세요.

감정을 또 적으세요.

집값이 오른다면 왜 그 생각을 했는지 내린다면

왜 그 생각을 했는지 꼭 적으세요.

2018.11월부터 2019년 8월까지만 9개월만 1.0% 하락하고

그때를 제외하고는 대부분 상승했습니다.

그래서 집을 사면 무조건 오른다는 생각이 팽배합니다.

요즘은 부동산 강의 30대가 많습니다.

실제로 도움이 많이 되었다고 합니다.

어떤 사람이 진짜 부자일까?

'마인드'입니다.

부자들 중에서 '비관론자'는 없습니다.

결국 주가도 집값도 오르내리면서 우상향 합니다.

'어떻게 위기를 기회로 볼까?'를 항상 생각합니다.

2005년도에 어떤 사람이 실험을 한 것입니다.

10만 달러를 주고 어떻게 되었을까?

목돈이 생겨서 고급 자전거를 샀습니다.

그다음에 파티를 하고 여자한테 고급 자동차를 선물하고

PD가 재무 컨설턴트 말을 들어보라고 했는데

걱정하지 말라고 하며 몇 개월 후 탕진하고 원망하더라고요.

결국 더 어마어마한 빚을 지고 PD를 탓한 거죠.

1억을 가지고 수익을 내고 난 다음 하는 것이 소비입니다.

월급쟁이가 어떻게 부자가 될까?

소득을 어떻게 굴리느냐에 따라 달라집니다.

지금 늦은 것이 아닐까?

과거 서울 아파트 가격이 230만 원이었습니다.

지금은 돈 가치가 떨어져서 한 달 원급도 안되죠.

지금 현재 보면 먼 훗날 보면 평당 1억 도 안 되는 시기가 있었다?

돈 가치는 떨어집니다.

안주하지 말고 꾸준히 노력해야 합니다.

과거에는 과거 논리가 있고 지금은 지금 논리가 있었습니다.

신숙주는 그 당시 7개 국어를 했죠.

어떤 시기든 어떤 지역이든 상황에 맞춰

할 수 있는 방법을 찾아야 합니다.

왜 투자를 하세요?

행복하려고입니다.

본인에 대해서 '자신감'이 있어야 합니다.

투자는 길고 험난합니다.

계속 오르면 걱정이 없죠.

투자 마인드를 강화해야 합니다.

명품백을 사서 선물한다가 아니라

본인을 명품으로 만들라는 것입니다.

쉽게 돈 버는 사람은 없습니다.

그 사람도 스트레스가 많습니다.

근로소득 가지고는 안 됩니다.

은행에서 5% 이자를 왜 줄까요?

더 많은 수익을 내기 때문입니다.

단순히 저축만 하면 안 됩니다.

공급도 멸실을 포함해서 체크해야 합니다.

금리 인상 정점을 빨리 올 것입니다.

우리나라도 올리고 싶어서 올리는 것이 아닙니다.

미국은 중간선거와 관련되어있죠.

본인의 성향에 맞게 '차익형'과 '수익형'을 봐야 합니다.

연령대, 주택수 사람마다 전략이 다릅니다.