[빌사남 - 신사임당] 내가 건물 투자를 한 이유(1~3부)

https://www.youtube.com/watch?v=RHh52BDiV3U&t=9s 

사람들이 건물 사면 망한다고 하잖아요.

망할까 봐 건물 사야 된다고 생각합니다.

건물 사다가 망하는 것은 드문 경우고 돈 벌 때

건물 안 사놓으면 안 되죠.

저도 불확실성에 불안감을 느꼈고 주식은 변동성이 컸고

인생이 변동성이 안 크다면 자산 변동성을 키우는 건 좋은 선택인데

자산을 안정적으로 보고 싶었습니다.

최대 하락폭 감안.

돈이 생겼는데 무엇을 하겠습니까?

내 집 마련할 수도 있고 건물 살 수도 있죠.

완전 처음에는 12억으로 했습니다.

마포에 하나 샀죠.

그때 36억짜리 건물을 23억 대출을 내고 70% 정도죠.

그렇게 샀었습니다.

1억 정도 보증금이 있었고요.

거기는 시세를 마포 쪽은 안다고 생각을 했습니다.

사무실 많이 구해보았기 때문에 오프라인 매장을

4호점까지 운영을 했는데 소품샵, 렌털 3개.

그 동네 월세를 최대한 싼 것을 얻으려고 많이 알아보았습니다.

자영업이 고정비 싸움인데 월세가 쌀수록 고정비가 낮아지죠.

그것을 낮추려고 노력을 했습니다.

그 경험으로 보았을 때 시세를 인지하고 있었습니다.

그때는 '수익률'을 보았습니다.

대부분 사람들은 자기들 많이 아는 지역을 구입합니다.

그 동네에서 부자가 되면 그 지역 건물을 사죠.

그렇게 따지면 수요와 공급에 따라서 되는데

공급을 모른다고 해도 부자가 있어야 수요가 느는데

우리나라에서 부자가 제일 많은 곳은 '강남'입니다.

확실히 느껴지는 것은 건물은 입지 좋은 곳에 사야 됩니다.

그것을 살 수 있는 사람이 많은 곳.

강남에서 100억은 거래가 되는 물건입니다.

다른 지역에서 100억은 진짜 큰 건물이죠.

환금성, 유동화도 봐야 합니다.

두 번째는 한남에 샀습니다.

상가주택.

1층에 상가가 있고 위에 주택이 있었습니다.

두 번째는 아크로리버파크 가고 싶잖아요.

너무 비싼 것입니다.

그렇게 될 곳을 사야겠다고 해서 생주택은 대출이

안되었는데 상가주택은 대출이 나오더라고요.

원래 주택 비중이 크면 주택으로 봐서 안되지만

신협에서는 근생에 준해서 대출이 나오더라고요.

그것을 활용했죠.

그것이 많이 올랐습니다.

가장 베스트 한 곳은 역삼동.

갈수록 더 나은 것을 찾아갔습니다.

공동 투자했습니다.

허물고 다시 지어서 시세로는 60억까지 받을 수 있습니다.

60억에 새 건물도 없죠.

https://www.youtube.com/watch?v=2qyouJ54Wj0 

스윙스님이나 저도 시공 설계 모릅니다.

그래서 잘 아는 사람과 공동 투자를 했죠.

공동투자를 하는 이유는 '돈이 모자라서'입니다.

그리고 공사를 하려는 '지식이 모자라서'죠.

일할 사람이 있어야 하고 위임도 잘해야 합니다.

대로변은 처음 해보니까 이면이랑 달라요.

전면이 넓고 1층이 6개가 있는 건물이 많이 없습니다.

리모델링하고 있지만 잘되면 엄청 올라갈 것 같습니다.

빌딩 투자 총 4채를 했고 앞으로도 할 계획입니다.

강남을 조금 모을 생각입니다.

마포 쪽을 싸게 사서 정리하고요.

지금 건물이 탁상 감정받으면 대출을 더 받을 수도 있죠.

제 목표는 아파트든 건물이든 빨리 강남을 모으자입니다.

안 좋은 부분은?

관리가 어렵습니다.

관리를 맡겨야 합니다.

처음 수익률과 달라집니다.

꼬마 빌딩은 정서적으로 크게 싫어하는 사람도 없고

분위기 타니까 아파트보다 상승률이 떨어지지도 않습니다.

다른 자산과 비교하면 단점이 있습니다.

주식은 아무것도 신경 안 쓰면 됩니다.

대신 1초마다 주가가 보여줘서 멘털이 흔들리죠.

가격 변화에 초월하는 경지에 이르지 못했다면

자산으로서 부동산이 낫다고 생각합니다.

돈이 10억 언더면 언제든 들어가고 빠질 수 있으니

마켓 타이밍도 좋은 것 같습니다.

https://www.youtube.com/watch?v=tnP6xl7eT5s&t=421s 

무리 안 하면 됩니다.

금리 올라가니까 나가는 돈이 바뀌게 되죠.

웬만하면 영 끌 해야 합니다.

10억이 있으면 5억으로 15억짜리를 사서

5억을 남겨놓는 것이 낫습니다.

반의 영끌.

반끌.

공실 났을 때 나가는 것, 수리비, 세금, 위반 건축물 비용.

어떤 건물을 가진 돈 다 당긴다면?

그 순간부터 삶이 피폐해집니다.

무조건 영 끌을 하되 현금은 반이나 40%를 가지고 있어야 합니다.

캐시를 가지고 계신 분들은 만족도가 높습니다.

대출 많이 해주는 뉴스를 보면 눈이 높아집니다.

수익이 과대평가되어있고 금액이 올라가면 부수비용도 올라가죠.

15억 가지고 플랜을 70~80억 건물로 짜는 겁니다.

엑셀 시트에서만 가능한 일입니다.

실제로 하다 보면 공사도 다시 해야 하고 그런 것도 감안해야 합니다.

각을 내서 공사비를 산출할 수 없죠.

못 값도 올랐습니다.

이런 가격 변동을 얼마큼 나올지 모릅니다.

70~80억대 자료를 찾아보면 예전 거래가 된 것입니다.

가서 막상 보면 안 좋은 건물입니다.

그러면서 점점 멀어집니다.

눈을 낮출 필요가 있습니다.

건물 사는 사람들은 주변 사람들 중에서 부자인 것입니다.

그런데 건물 같지 않는 것도 70억을 하니 눈이 높아지는 거죠.

이 세계의 진짜 가격을 봐야 합니다.

건물 껍데기를 보면 안 되죠.

생각과 현실은 안 맞게 되는 그런 부분을 진입할 때

고려를 해봐야 되지 않나 싶습니다.

전망보다는 경험을 말씀드립니다.

잘 된 것을 예전에 리모델링해서 지금 그 가격이 된 것입니다.

캐시를 놓아두고 영 끌을 해야 합니다.

반끌 같은 것을 할 수 있는 것이 전략입니다.

강남 공실률 '0'입니다.

작은 사무실도 '0'고 큰 것도 없습니다.

강남이 이미 발전이 되어있기 때문에 더 발전되기가 쉽습니다.

강남을 또 만들기가 어렵죠.

월세 수익률과 시세 차익은 다릅니다.

시세와 금리의 상관 관계 등 알면 좋을 것 같습니다.

채권과 비슷한 것 같죠.