https://www.youtube.com/watch?v=bX9CGdOsnek&t=2s
1. 시세 및 거래량 분석(부동산 지인).
시장 강도는 매수 심리라고 보면 됩니다.
전세 가율.
시세 흐름을 본다고 하면 매매 시세가 상승하는 지역은
4개의 지역입니다.
사설 업체에서 하는 데이터는 소폭 상승하고 있습니다.
17개 지역 중 데이터상 상승세가 지어가는 지역은
서울, 제주, 강원, 전북입니다.
상승폭이 떨어진 지역들도 많습니다.
대세적 하락 초입장으로 볼 수 있죠.
큰 폭 하락세는 세종, 대전, 대구입니다.
매매 시장 강도는 보면 -100 이하입니다.
하락 골이 깊습니다.
거래량을 잘 봐야 합니다.
서울은 전체 1%로 절벽 수준입니다.
전세 거래량은 32%입니다.
매매 거래량과 전세 거래량을 상호 비교해보면
매매 거래량은 전세 거래량보다 낮게 형성되어있습니다.
전세 거래량은 선행지표입니다.
전세 시장으로 가까워지고 있죠.
상승장이면 전세 수요가 매매 수요로 갈아타 집니다.
시세가 하락장의 모습을 보인다면?
전세로 한번 더 돌리거나 매매를 하지 않죠.
지금은 완전 극과 극의 모습을 보이고 있습니다.
25년 동안 부동산을 보면서 처음 경험하는 데이터입니다.
이런 거래량 급감이 앞으로 시장에 어떤 영향을 미칠까요?
2. 부동산 시장 분위기 정리.
ㅇ 매매 시장 : 거래 절벽 - 상승폭 감소, 하락폭 증가, 대세(전국) 하락 초입.
ㅇ 전세 시장 : 전세가 하락 - 역전세 증가.
전세가가 오르면 갭이 줄어들지만 전세가가 하락하면
역전세를 조심해야 합니다.
초기 투자 자금이 더 들어갈 수 있어 예비비가 필요합니다.
ㅇ 월세 시장 : 월세 수요 증가 - 월세 가격 상승.
현대중공업 수주가 2020년부터 증가하기 시작했고
수주할 때부터 1~2년이 지나야 근로 수요가 필요합니다.
최근 들어서 근로자가 필요했고 월세 수요가 증가하니
급등한다는 기사를 보았습니다.
4년 전에는 울산 지역이 경제 상황이 좋지 않았어서
월 15만 원 정도였는데도 월세 물건이 많았죠.
지금은 40만 원 이상이라도 물건이 감소하고 있다는 것입니다.
전세에서 밀려나 월세 수요가 증가하고 월세 가격은 상승하고 있습니다.
3. 부동산 시장이 불안한 이유 : 급격한 금리 인상.
누구도 이런 상황을 상상할 수 없었을 것입니다.
현재 인플레이션 홍수 속에서 살고 있죠.
시장 상황이 너무 불안정해졌습니다.
모든 나라들이 긴축 정책을 펼쳐 유동성도 감소하고
급격한 금리 인상으로 매수 심리가 얼어붙었습니다.
그것으로 거래 절벽이 나타났고 하락세 모습으로 전환되고 있죠.
대출 금리 인상이 전세 수요에서 월세 수요로 가게 만들었습니다.
반전세를 통해서 그 집으로 거주하는 경우도 있죠.
7억에 전세로 거주하고 있는데 시세가 10억이 되었다면
3억 부분을 월세로 내기도 합니다.
서울 지역에서는 비일비재하죠.
4. 언제 부동산 시장의 불안이 해소될 것인가?
급격한 금리 인상에서 '급격한'이 사라져야 합니다.
또 인상을 할 것이라고 예고하고 있죠.
매매/전세/월세 시장은 불안할 것입니다.
어느 정도 인상되면 금리의 정점을 찍는다면
추가로 인상이 아니고 유지되는 순간 그때까지는
지금 현재 불안한 모습이 지속될 것입니다.
유지 기간이 얼마큼 길 것인지도 중요합니다.
물가가 잡혀서 인하가 된다면?
거래 절벽 숨통이 트일 것입니다.
물가 상승폭은 감소할 것인데 최근에는 물가 상승률이
정점에 다다랐다는 의견도 있습니다.
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