[북극성주TV] 부동산 투자, 이런 집은 두배로 떨어집니다

https://www.youtube.com/watch?v=7ikvDsa3Vg0 

실제 부동산 시장에 있다 보니까 패턴이 있습니다.

상승과 하락처럼 상승, 하락 전 전조현상,

실제 상승, 하락이 나타날 때 급등/급락하는 지역들.

똑같지만 않지만 유사한 패턴이 존재합니다.

그러면 예측도 가능하죠.

1. 하락장에서 가격이 급락하는 지역의 특징.

ㅇ 기간 대비 상승폭이 큰 지역.

기울기가 급격한 상승이 나타난 초입과 마지막이

짧을수록 폭이 클수록 하락장에서도 하락폭이 더 큽니다.

지역적인 특성이죠.

각 지역별 평당가 대비 기간 상승폭이 얼마였는지.

ㅇ 연별 수요량 대비 연별 공급량이 많은 지역.

연별 수요량은 그 지역에서 1년 동안 공급이 되었을 때

실제 소화될 수 있는 기준점.

상승장에서는 연별 수요량 대비해서 공급이

적으면 적을수록 상승폭이 더 커집니다.

하락장에서는 적다더라도 다른 요인으로 인해서

하락할 가능성이 높습니다.

하지만 폭이 더 커지게 됩니다.

하락폭이 더 커지게 될 수 있기 때문입니다.

예정되어있는 연별 공급량을 꼭 체크해야 합니다.

ㅇ 외지인 투자 비중이 높은 지역.

가격이 급등한 지역은 투자 수요가 가미된 것입니다.

하락이 시작하면 실거주 수요는 버틸 수 있습니다.

시기가 지나면 반등하니까 사고팔고 하지 않죠.

투자자 입장에서는 그래프를 보고 수익 타이밍을 재죠.

그 지역별로 높은 지역과 낮은 지역을 봐야 합니다.

팔지 않았다면 확정 손실을 아닙니다.

하지만 포트폴리오 구성 차원에서 하락장이 본격적으로 나타나기 전에

본격적으로 매도할 것인지 여유자금을 마련할 것인지 생각해야 합니다.

2. 하락장에서 가격이 급락하는 단지의 특징.

ㅇ 미래 호재가 가격에 가격에 반영된 단지.

상승장에서는 투자 수요는 호재 중심으로 봅니다.

가장 큰 호재는 GTX.

하락장에서 교통 호재는 아무 소용없습니다.

미래 호재가 있지만 그 시장 상황을 보면 현재는 없기 때문입니다.

거주 만족도가 떨어지죠.

하락장에서는 호재를 보고 들어오지 않습니다.

실거주자 투자도 인프라가 완성되지 않아 급락할 확률이 높죠.

그 시기를 지나면 다시 불붙을 가능성도 높습니다.

신도시뿐만 아니라 택지지구.

ㅇ 주변에 신규 입주물량이 들어오는 단지.

매매/전세 모두가 올 스톱되었습니다.

신규 물량으로 수요가 분산됩니다.

신규 아파트 월세 가격과 구축 아파트 월세가 같다면 신규로 들어갑니다.

신규 입주 물량이 들어오는 것에 대해서

앞으로도 계속 들어올 것인지를 봐야 합니다.

ㅇ 전세가율이 낮은 단지.

10억짜리 아파트 전세가율 70%면 7억입니다.

50%면 5억이죠.

80%면 8억입니다.

전세 가율이 낮은 단지일수록 급락할 수 있습니다.

전세 가격은 실거주 수요, 가치를 의미합니다.

그 단지의 투자 가치를 보고 수요가 들어와서 매매가를 형성하죠.

차이가 크다면 하락장에선 그만큼 더 떨어지는 폭이 큽니다.

위기 뒤에 기회가 옵니다.

이런 특징을 가지고 있는 지역이 반등을 하게 되면

매가 상승폭이 급등하는 단지로 변모할 수도 있습니다.