[부지런TV - 빌사남] 이것도 모른다면 빌딩 투자 하지마세요

https://www.youtube.com/watch?v=DkmMUb3acYI&t=12s 

서울 수도권 꼬마빌딩 말고 지방을 본다면?

지금 같은 시장에는 오히려 리스크입니다.

반대로 지방에서 오십니다.

부산 건물 5채 계신분도  안정적인 강남 빌딩 1채 사러 오셨습니다.

수익률 떠나서요, 그것을 65억에 사셨는데 지금 130억 정도입니다.

부산권 임대료는 잘 나오지만 가격 오르는 것이 상대적으로 더딥니다.

지방은 컴플레인 때문에 중개도 안 해줍니다.

주요 지역은 컴플레인도 없죠.

빌딩 투자할 때 가장 중요한 것은 '환금성'입니다.

지방 빌딩들은 그 지역 아는 사람들만 투자를 하죠.

주요 지역 빌딩은 전국에서 투자해서 거래량도 높습니다.

잘 팔리는 동네를 봐야 합니다.

수익률은 안 봅니다.

'디벨롭' 관점으로 봅니다.

토지이용계획.

땅의 가치를 봅니다.

디벨롭할 수 있다면 좋은 땅입니다.

디벨롭했을 때 수익이 나는 건물을 사야 합니다.

아파트 투자를 통해서 경험했던 관점으로 보면 안 됩니다.

빌딩은 땅도 같이 사는 것입니다.

건물만 보면 안 되죠.

빌딩에서 가장 중요한 것은 '땅의 가치'입니다.

당장 수익률이 좋은 것은 아닙니다.

디벨롭 후 수익률이 중요합니다.

리모델링 중인 것도 4층짜리 건물인데 용적률이

남아있어서 증축할 수 있냐고 물었죠.

주차대수를 확보해야 하는데 확보 필요가 없어서 증축을 하고 있죠.

엘리베이터도 추가 설치하고 있죠.

리모델링 수익률은 1%에서 5%로 갑니다.

숨은 보석을 찾아야 합니다.

저는 밥만 먹고 빌딩을 봤습니다.

사람들이 무엇을 좋아하고 뭘 사고 어떻게 파는지.

주요 지역에 무조건 사야 합니다.

조심해야 할 점은?

수익률에 연연하면 안 됩니다.

수익률이 잘 나온다고 외곽으로 가면 안 됩니다.

땅의 가치가 중요합니다.

빌딩을 보러 가면 주변 매각 사례 + 임대 시세를 조사해야 합니다.

리모델링/신축 후 맞춰진 기존 임대 시세. 기준점이 되거든요.

6개월 전 해당 금액에 매각된 빌딩을 다 봐야 합니다.

이 가격에 이렇게 좋은 건지 모르죠.

매각 사례를 보면서 감이 생겨야 합니다.

좋은 매물이 나왔을 때 빨리 검토가 되는 거죠.

아파트처럼 변화하는 흐름?

현재 꼬마빌딩 트렌드?

처음에는 빌딩이 폐쇄적인 시장이었는데

최근에는 유튜브 등 정보가 오픈되어있습니다.

투자자들도 디벨롭에 대해 생각해서 건축도 하십니다.

수익률에만 집착하지 않으시죠.

낡은 건물 투자를 많이 하십니다.

성수동에서 굉장히 허름한 건물이 좋습니다.

준공업 지역, 용적률이 400%죠.

앞으로 디벨롭 관점에서 더 봐야 합니다.

연예인 건물주라고 다 성공하는 것은 아닙니다.

실패 사례가 많죠.

이 건물만으로 프랜차이즈가 들어와서

임대료가 잘 들어왔는데 나갔죠.

이 땅은 최적의 상태였습니다.

건물을 살 당시 수익률을 보면 안 됩니다.

빌딩이 떨어지는 사례도 발생합니다.

커피숍 운영하는 회사가 리스백으로 하겠다고 하고

비싸게 팔았는데? 잔금 끝나자마자 다 나갔습니다.

리스백 시세가 말도 안 되게 비싼 것이었습니다.

주변 시세 대비.

그래서 다시 맞추기도 힘들었습니다.