[조사하면 돈나와 - 렘군] 추락하는 부동산?바닥은 여기입니다

https://www.youtube.com/watch?v=IauPtqIB9YE 

요즘은 생각보다 심플합니다.

상승장에서는 사야 될 것 같은데 세법 계산하느라

바빴다면 하락하는 시기니 바뀌든 말든 심플한 거죠.

지금 분위기는 확실히 서울에 있는 몇몇 군데.

약간의 상승을 보이지만 정체기에서 약보합 정도.

조정장이라고 보는 겁니다.

계속 유지가 될지 정책이나 뭐 계기로 올라갈지 궁금해하죠.

저는 전국 시황 리포트를 발행하고 있습니다.

올 1월부터 시작해서 전국에서 상승한 지역과

하락한 지역이 있죠.

1~4월 그거를 이미지로 찍어보면

1월까지는 60%가 상승 40% 지역이 하락이었습니다.

갈수록 5대 5로 바뀌더니 7월 경우 60%가 하락하는 지역이 되었습니다.

정확하게 60%의 지역에는 수도권 광역시가 들어있고

상승 지역은 지방 소도시가 들어가 있습니다.

거기는 규제가 없고 하락을 많이 했던 지역이 많고

이제 올라가려는 지역이 있는 거죠.

하락장과 조정장은 약간 다릅니다.

지역마다 다르다고 봅니다.

단기 조정이 가능한 지역도 있고 길게 하락할 지역도 있습니다.

그것을 가장 궁금해하죠.

1. 살까요 말까요

2. 팔까요 말까요

3. A, B 중에 뭐가 좋을까요

50%가 팔까요 말까요 였습니다.

100건의 답변을 했는데 50%는 보유 50%는 매도였습니다.

지역마다 다르겠지만 왜 어떤 지역은 보유하는 것이 좋았을까?

기준이 있습니다.

간단합니다.

먼저 고평가냐 저평가냐

대외변수랑 관계없이 절대적입니다.

아무리 봐도 저렴한 것이 있을 수 있습니다.

그거랑 별개로 규제와 공급이 많으면 못 팔 수가 있죠.

타이밍 적인 부분입니다.

분리해서 봐야 합니다.

저평가인데 하락할 여지도 없다?

팔아야 될 이유가 없습니다.

가격 저평가.

상승 가능성.

특정 아파트가 이 지역이 저렴한데

공급 엄청 많이 하고 전세가 폭락하는데

이것을 사는 것이 맞을까요? 파는 게 맞을까요?

여유가 없다면 파는 것이 맞고 여유가 있고

믿음이 있다면 조정받더라도 가지고 있는 것이 맞습니다.

얼마큼 보수적이냐 공격이냐에 따라 다릅니다.

가격은 고평가인데 당장은 공급이 없어서

하락할 여지는 없고 조금 더 가긴 갈 것 같아.

저는 이런 지역은 오히려 매도해야 합니다.

가격이 일단 저평가되어있는 것을 길게 가져가야 합니다.

공급이 되어서 좋은 아파트가 올라오면

그 가격도 따라가는 경우도 있죠.

그런 공급이라면 보유를 해야 할까요?

타이밍 대외변수가 수백 가지가 있는 건데

그중에 하나를 이야기한 것입니다.

공급이 많지만 미분양이 제로이면 오릅니다.

하지만 미분양이 발생하고 청약이 안되는데

공급이 계속되면 또 이야기가 다릅니다.

한 가지 변수만 대입시켜서 나오는 것이 아닙니다.

종합적인 대외변수를 고려해서 결정을 내려야 합니다.

그분들이 딱 세 가지 생각을 하는 것 같습니다.

하락을 처음 맞이하면 무조건 팔아야겠다!

내가 가지고 있는 물건이 얼마나 좋은지와 관계없이

팔아야겠다.

팔고 싶은 마음이 70%입니다.

팔지 말라고 하면 왜요?라고 말합니다.

동의만 받고 싶어 하는 겁니다.

대외변수뿐만 아니라 지금 현재 가격이 고평가인지

너무 많은 가격이 올랐다면 섣부른 판단은 악수입니다.

두 번째는 하락장을 맞이하면 안 되라는 마음도 있습니다.

어떻게 한 번도 하락을 안 맞을 수가 있죠?

그럼에도 느긋하게 마음을 가져가는 사람은 왜 그럴까요?

워낙 저렴하게 사놓았기 때문에 반토막이 나도

수익을 보기 때문에 결국 장기 보유했을 때

그 부분들이 나온다는 것입니다.

매도하는 것이 중요하지만 저렴할 때 사는 것이 최고입니다.

이 상황에서 오르는 아파트는 있습니다.

그런 곳은 어떤 상황일까요?

반대되는 것을 생각하는 것이 빠를 수 있습니다.

어떻게 하면 아파트가 반토막 날 수 있을까?

가격이 심각하게 하락하는 아파트를 보면

마지막에 뒤늦게 급등하는데 거래가 없는 상태에서

띄엄띄엄 급등하는 아파트들이 있죠.

그런 아파트들은 조정기에 생각보다 많이 하락합니다.

역으로 조금 앞으로 시세가 올라갈 지역을 찾을 때도

탄탄하게 찍어서 올라가는지를 봐야 합니다.

2가지를 더 체크한다면 전세 가격을 같이 봐줘야 합니다.

실사용 가치의 반증입니다.

쿠션 역할을 해줍니다.

거품이 없는 것을 사야 하는데 안전한 것은

전세가율을 보는 것이 아니라 10년 동안 전세가율을 체크해보는 것입니다.

서울은 고평가인가요 저평가인가요?

딱 적정한 수준이라고 이야기할 수밖에 없을 수 있습니다.

한 가지 더 그 지역 베이스가 특정 산업군에

특화되어있는 곳은 피해야 합니다.

업종 자체가 앞으로 안 좋아질 지역은 패스해야죠.