[렘군] 지역별 아파트? 이때 사시면 됩니다

https://www.youtube.com/watch?v=VA04cxOFBGw 

제일 중요한 것은 가치 대비 가격입니다.

대외변수는 예측하기 힘듭니다.

서울 제일 좋은 아파트.

부산 제일 좋은 아파트.

평당 가격으로 몇 프로 정도 할까요?

강남이 1억 한다면 해운대는 얼마 할까요?

얼마 해야 적당할까요?

서울은 지금 평당 1억 2천이기 때문에 40%로 나오죠.

항상 유지되지는 않습니다.

2015년도에는 부산이 50% 이상 올라왔습니다.

부산이 고평가다라고 볼 수 있지만

서울이 저평가라고 생각할 수도 있습니다.

시소게임처럼 움직입니다.

일반인들은 보는 바운더리가 좁습니다.

동네 아파트만 보죠.

상대적으로 비교를 많이 해봐야 합니다.

줄 세워놔야 합니다.

일반인들은 하기 힘듭니다.

그래서 그나마 할 수 있는 정도가 각 지역을

대표하는 랜드마크라도 줄 세워야 합니다.

일자리가 다른 지역끼리 비교해야 합니다.

비슷하면 같이 움직입니다.

평당 가격이 가장 높은 신축 아파트.

비교까지 했다면?

그다음 고려해야 할 사항은?

그다음은 변수들을 봐야 합니다.

1년 내에 당장 오를 수 있는 환경일까? 타이밍을 봐야 합니다.

그런데 사람들은 변수들만 봅니다.

본연의 가치가 중요합니다.

정책이 이러니까 규제를 많이 하니까?

앞으로 금리가 오르니까?

변수만 보니까 답이 나오지 않습니다.

결론이 뭐냐고 본다면 도시별로 정리를 해보았는데

수도권은 가격 자체가 고평가인 것은 맞습니다.

대외변수 측면에서 오를 수 있는 환경이냐

좋은 환경은 아닙니다.

광역시는 환경이 더 안 좋은 지역이 많습니다.

정말 고평가일까 저평가일까 답을 내려야 합니다.

수성구를 누구랑 비교하겠나요?

경산시랑 비교할 순 없습니다.

서울하고 비교해봐야 합니다.

부산, 대전.

이 친구의 평당 가격이 어느 구장 비슷할까요?

수성구를 4 천정 도로 보면 노도강 정도입니다.

동작구를 넘보는 시기도 있고 금천구보다 낮았던 시기도 있습니다.

지금은 적정 내지 고평가입니다.

시세가 조금 빠졌다고 살 이유는 없습니다.

수도권은 아까 제가 저평가가 아니라고 했고

광역시는 도시마다 조금씩 다릅니다.

역으로 남은 것이 중소도시와 소도시인데

광역시나 수도권 대비 많이 못 올라서 저평가된 구간이 많습니다.

소도시라서 오르는 것이 아니라 안 올랐고

저평가라서 오르고 있습니다.

서울 강남의 아파트 전세가율이 70~80% 육박했다면

무조건 사야 합니다.

20~30%라면 고평가를 달리고 있다고 보면 됩니다.

결국에 어느 방향으로 세금 등 정책으로 갈 것일까요?

취득세, 보유세, 양도세 그 아래 각종 규제.

이게 딱 세트의 모습입니다.

그랬을 때 규제는 방향성이 있습니다.

무엇부터 풀어주느냐?

순서가 있습니다.

양도세 풀고 종부세 풀고 취득세를 풀 차례가 나옵니다.

그다음에 아래쪽에 각종 규제가 있습니다.

정부 입장에서는 종목을 규제하고 싶습니다.

빌라를 규제할까요 30~40억 하는 재건축을 규제할까요

재건축 초과이익환수제, 안전진단 강화부터 하는 거죠.

그러다가 재개발도 규제하는 것입니다.

반대로 규제를 다 해버렸다면?

재개발부터 풀어주다가 마지막에 재건축을 풀죠.

규제도 서울부터 소도시로 풀어줄 때는 소도시부터 서울로 풀 것입니다.

주택수를 가지고 차등하게 하지는 않을 겁니다.

금액 베이스로 갈 것입니다.

일단 공급을 한다는 말은 규제를 풀고 부양하겠다는 것이고

공급을 안 하겠다는 것은 규제를 하겠다는 겁니다.

엇박자가 날 수밖에 없습니다.

보통은 공급도 많이 해주고 규제도 하면 되지 않냐고 

볼 수 있는데 신도시도 만들어주고 공급을 하려면 규제를 풀어줘야합니다.

지금은 도심 내 아파트를 필요로 합니다.

그러다 보니까 외곽 신도시.

남아 있는 것은 재건축과 재개발입니다.

재건축이 생각보다 많은 공급을 할 수 있습니다.

1기 신도시 전부 다 재건축해줄게라고 하면

얼마나 많은 공급이 가능할까요.

재건축 재개발 규제 완화는

단기간은 수혜를 볼 수 있는데 장기적으로 그러한

방향성은 좋은 호재가 아닙니다.

공급으로 가격 안정화가 나오기 때문이죠.

규제를 풀면 다주택자를 도와주는 꼴이 된다고 본 것입니다.

이번에 재개발 재건축 정책 드링 나오면

부동산 가격은 안정될 수밖에 없습니다.

물가 상승률만큼 안정되는 것이 베스트입니다.