[오비스트] 부동산 투자, 두더지 잡기와 보물 찾기

https://www.youtube.com/watch?v=yXgUJLti9rg&t=33s 

조정지역은 어차피 묶일 것이니 투자 의사결정의

요인이 될 수는 없습니다.

두더지 잡기와 보물찾기,

똑같은 현상이 2005~6년도에 들었던 이야기입니다.

전국이 규제지역으로 묶였죠.

소위 수용성이 가격이 뛴 것이 투자자에 의해서 

뛰었다고 판단하기는 어렵습니다.

앞으로 어디를 누르든 간에 다른 지역으로 퍼질 수밖에

없는 구조입니다.

집값이 오르면 오를수록 집을 팔기 어렵게 만들었죠.

초기에는 매물이 못 나와서 오르고

중기에는 짓지 못하게 해서 전세가가 오르고

월세화를 촉진시키면서 외곽 소외된 지역까지 가격을 올리게 될 겁니다.

 집값을 개인의 이익에 초점에 맞추어서

위정자들이 생각하죠.

구조적인 문제를 보지 않고 시세가 얼마 오르면

누구는 돈을 벌고 못 벌고라고 생각합니다.

시장은 그렇지 않습니다.

팔지 않았는데 돈을 번 게 없죠.

시세가 올랐다 하지만 안 팔고 기다리면 떨어지는 겁니다.

시세가 올랐을 때 팔고 빠져나가는 사람은 2~3%입니다.

대다수는 기분만 좋다 넘어가는 겁니다.

두더지 잡기를 하고 있지만 아무리 입을 틀어막아도

해결될 일은 아닙니다.

이러다 보니까 보물을 물어보죠.

이미 수용성, 오동택으로 대표되는

경기 남부 쪽은 가격이 많이 상승하고 갭도 많이 상승했죠.

향후 괜찮아질 지역은 '살만한' 지역입니다.

그동안 입주물량이 많아서 공실이 생겨 전세가가 떨어지면서

매매가가 떨어진 지역들이 해소되면서

전세가가 많이 뛰고 교통이 개선될 지역.

일자리, 학군이 생길 지역.

현재 살만한 지역인데 입주 물량 때문에 저평가된 지역을 찾아야 하죠.

수치화되어있는 것을 과거로부터 찾을 수 있습니다.

과거는 반복됩니다.

순환되죠.

참여정부 시절 많이 올랐다가 많이 떨어진 지역은

지금 비슷한 규제를 내고 있어서 다시 오를 수 있을 겁니다.

2007년 이후 가격이 상승한 지역이죠.

당시에도 국민의 정부에서 규제를 풀면서

집이 많이 지어져서 2004년도에 입주량이 늘었다가

2005년도부터 줄어들면서 전세가 뛰기 시작하면서

매매가가 뛰니 양도세 때문에 팔지 못하게 되고

더 많이 오른 지역은 점점 더 매물이 안 나와서 가격이 뛰고

전세가가 낮은 지역을 찾으러 다니면서 외곽도 오릅니다.

그때 당시에는 입주 물량이 있어서 별로 오르진 못했죠.

지금은 워낙 공급을 못하게 해서 오를 가능성이 높습니다.

그때는 큰 평수일수록 많이 올랐죠.

소형 평수 의무 비율 등 못 지으면서 올랐다고

한꺼번에 많이 몰려서 또 떨어졌습니다.

보물을 찾되 두더지 망치를 맞을 것을 대비해야 합니다.