[오비스트] 부동산 투자, 앞으로 펼쳐질 월세, 전세 시장의 변화

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매매가 상승률은 주춤한대 반해서 월세가 뛰고 있습니다.

대출 규제 이후에 심상치 않은 추세와 변동 가능성을 보이죠.

최근 월세, 전세 시장 11월 중순 바닥으로 해서 수능이 끝난 후

반등을 했습니다.

'추세'가 중요합니다.

상승률이 꺾이다가 반등하는 모습을 보이는데

11월이 이사철이 아닌데 수능 영향과 대출 완화,

저가 전세 이동 때문이라고 보입니다.

2010년 이후 전세는 계속 오르고 매매가는 떨어지다가

2016년 중반에 전세 매매가 붙어서 매매가 상승폭이 더 커졌죠.

단기적인 부분과 장기적인 부분을 나눠서 생각해야 합니다.

금리 인상 요인 등 변동 요인이 많아서 전월세 추세가

매매가에 영향을 끼치니까 관심을 가져야 합니다.

전월세 전환율을 4%에서 2.5%로 법으로 바꾸었는데

월세 가격이 더 뛰는 현상이 나타나고 있습니다.

실제 전월세 전환율은 지역별로 편차가 있죠.

서울에서는 3.6%죠.

지방으로 가면 갈수록 높아집니다.

지금 전국 평균이 4.3% 될 것입니다.

금리가 오르면 전월세 전환율이 높아질 것입니다.

전월세 시장은 장기적으로는 수급,

단기적으로는 정책에 영향을 받습니다.

금리의 경우 시장 금리가 올라간다면 영향을 끼치죠.

장기적으로 금리가 오르면 전세에 부담을 주고 하락 요인으로 작용합니다.

월세에 있어서는 장기적으로 금리가 오르면 월세 상승 요인이 될 수 있습니다.

2024년 이후로는 금리 인상이 불가피한데

수급 요인을 차치하고 보더라도 전세는 안정되고 월세가 오를 것입니다.

금리보다 더 크게 영향을 미치는 것이 수급입니다.

전세자금 대출이 문제입니다.

2017년부터 4년 정도 보면 잔고가 3배가 늘었습니다.

같은 기간 동안 은행권 주택담보대출은 20% 증가했죠.

전세 대출은 우리나라에서 있는 특별한 대출입니다.

전세가가 올라주면 유지되는데 떨어진다면 부실화되죠.

정책적으로 보증 보험에서 보증을 해주니 늘어난 거죠.

추가 전세 대출을 못 받는다면?

밀려나거나 올려주는데 올려준다면 월세가 더 해집니다.

전세 대출을 중단하면 갱신하는 사람도 월세로 가지만

신규 전세 수요자도 월세로 갈 수 있습니다.

월세 시장이 커질 수밖에 없죠.

속도가 빨라질 겁니다.

은행 자율에 맡기게 되면 신용 대출 성격이 강한

전세 대출을 안 해주고 담보대출을 하려고 할 겁니다.

'은행의 대출 자율화'가 원활해지면 전세는 점차 사라질 겁니다.

1960년대 이후 전세가 안정화된 이유가 사라진 거죠.

전세라는 사다리도 통해서 내 집 마련을 한 것이 사라집니다.

서민이 쉽게 집을 살 수 없을 겁니다.

내년 8월 임대차법 2년이 지나면 전세가 급등으로

월세 강제 전환이 가속화될 겁니다.

지금 전세 사는 사람이 그대로 가면 월세 내고 살아야 합니다.

주거비 부담이 커지면 중산층 몰락, 양극화 심화가 우려됩니다.

단기적 문제도 해결하지 못하고 장기적으로도 꼬이게 만들어놓았습니다.

근시안적 부동산 정책, 더 이상 삶의 질 문제가 아니라 생존의 문제가 되었죠.