[부동산김사부TV] 부동산 거래가 얼어붙은 이유와 매수도자 전략

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그런데 왜 갑자기 부동산 거래가 안되고 급매가 속출할까요?

드디어 부동산은 하락기로 접어든 것일까요?

조금 더 정확하게 말하면 '수요'를 틀어막았기 때문입니다.

공급을 늘리는 것은 시간이 걸리죠.

3~4년이 걸립니다.

수요를 너무 틀어막는 겁니다.

지금은 입주하는 물건의 분양권도 거래가 안 될 정도입니다.

공급이 부족하면 입주하는 새 아파트에는 매수가 달라붙어야 정상인데

매수가 없습니다.

실제로 똘똘한 3 주택 가지고 있는 사람들은 몇이나 있겠습니까?

전국에서 매우 적습니다.

어설픈 3 주택, 쓸모없는 3 주택 많습니다.

1 주택이 되고 싶죠.

그런데 안 팔리고 어쩔 수 없이 3 주택을 유지할 수밖에 없죠.

이때 새집을 사고 싶다? 취득세만 13.2%입니다.

부동산 시장의 수요자는

1. 실수요자.

2. 투자자.

입니다.

당장 들어갈 것이 아닌 집은 1~2년 전에 미리 산다?

이것도 투자입니다.

이런 것이 정상적으로 거래되어야 정상적인 시장이죠.

오직 내 집을 바로 가질 사람만 사라고 만들었습니다.

실수요자라는 것이 1년 안에 내 집을 팔고 갈 사람만 있는 것이 아닙니다.

1 주택마저도 잘 안 팔릴 수도 있죠.

거주 요건은 이미 채웠고 나왔고 세를 주었다면?

세를 낀 채로 매각해야 합니다.

그리고 기존 집이 팔려야 돈이 생깁니다.

살 사람도 어딘가가 안 팔려서 못 오기 때문이죠.

여기에 기름을 끼얹은 것은 임대차법입니다.

전세 물량을 잠기게 만듦으로써 전세가가 폭등했죠.

한편으로는 수혜를 입은 사람들이 있습니다.

5%만 올리고 갱신할 수 있는 사람은 다 갱신했습니다.

갱신해서 살고 있으니 소유자 입장에서 매매가 안 되는 거죠.

수요가 없어진 것이 아니라 살 수 있는 여건이 안된 것입니다.

그래서 시장이 정지가 되었죠.

시장의 본질을 이해하면 예측 가능한 미래가 보입니다.

공급이 많이 늘어나서 수요가 없어진 건 아닙니다.

흐름 자체가 꺾인 것은 아니죠.

매수를 틀어막아서 다시 살아나기까지 꽤 시간이 걸릴 것입니다.

매도자 입장, 매수자 전략이 따로 있을 겁니다.

매도자 입장에서는 빨리 팔고 싶지만 매수자가 안 나타나죠.

언제 즈음 풀릴까요?

새로운 매수층이 나올 때까지 기다릴 수밖에 없는 상황입니다.

거래는 갈수록 나아지겠지만 활성화가 되기까지는 1년 정도 걸릴 것입니다.

매년 새롭게 결혼하는 수요가 30만 쌍입니다.

시장에서 새로운 수요층이죠.

1년이 걸려야 그 수요가 쌓이기 때문입니다.

3가지 전략이 있죠.

1. 여유가 있다면 느긋하게 생각해라.

스트레스만 받습니다.

본인이 원하는 금액에 팔려면 1년 정도 필요합니다.

2. 과감하게 금액을 낮춰라.

조금 있다가 나아지겠지라면 본인이 원하는

일자에 팔지 못할 가능성이 높습니다.

3. 정책 바뀌기를 기대해야 한다.

가능성은 있습니다.

규제책으로 밀어붙였던 당이 양도세를 완화하겠다는 이야기가 나오죠.

민심이 나빠지면 취득세를 완화하거나 대출을 완화할 수 있습니다.

지금의 거래가 꽁꽁 얼어붙은 이유는 수요를 막은 겁니다.

수요를 풀어주는 일은 생각보다 쉽습니다.

매수자 입장에서는 2가지입니다.

1. 핵심 지역의 급매물을 잡는 찬스입니다.

로열이 나왔거나 조금만 가격이 떨어져도 매수 찬스입니다.

지금이 아니면 못 살 가능성도 높습니다.

매수 여력이 있으면 바로 사세요.

2. 비핵심 지역이라면 ex) 비조정 분양권(투자성) 지금 사야 되는 것은 아니다.

조정을 받을 가능성이 높습니다.

지금은 부동산 정보가 잘 알려져 있어서 조금만 좋아도

너무 빨리 프리미엄이 붙습니다.

그 프리미엄을 따라붙는 시기는 아니라는 겁니다.

비핵심이면 더 많이 떨어질 가능성도 높죠.

절반 정도요.

그러면 매수해볼 만합니다.

몇 달 기다려볼 수 있습니다.

서울도 그렇고 수도권도 그렇고 구축 소단지

소규모 재건축? 가로주택정비사업?

작은 개발도 시간이 걸리고 가격도 많이 올랐습니다.

충분히 기다려보십시오.

이것이 기회가 될 수 있고 내공을 늘릴 수 있는 경험이 될 수 있습니다.

현명한 대처가 필요합니다.