🏠 미국 부동산 폭락을 예측한 트레이딩으로 26조원을 번 이야기 | 존 폴슨

이 영상은 2008년 미국 서브프라임 모기지 사태의 붕괴를 예측하고 부동산 시장 하락에 배팅하여 단 한 번에 약 26조 원을 벌어낸 투자자 존 폴슨의 이야기를 다룹니다. 영상은 그의 경력, 당시 부동산 버블과 파생상품 구조, 그리고 어떻게 이 거대한 수익을 만들었는지를 상세히 설명합니다.

존 폴슨의 배경과 경력

• 존 폴슨은 뉴욕 대학교와 하버드를 졸업하고 BCG 등에서 커리어를 시작해 월스트리트 베어스턴스의 인수합병 팀에서 일했습니다.
• 1994년 자신의 헤지펀드(합병차익거래 전문) 폴슨 앤 코를 설립했지만 처음엔 투자자를 못 찾았고 1년 후에 첫 고객을 확보했습니다.
• 2004년까지(정글에서 살아남음) 약 20억 달러를 관리했으며 개인 자산도 1억 달러에 이르렀습니다. 그러나 초고속 컴퓨터 트레이딩이 대세였던 월가에서 그의 연구 중심 투자 스타일은 주목받지 못했습니다.

폴슨을 변화시킨 핵심 인물, 파울로 펠레그리니

• 펠레그리니는 하버드 MBA 출신 수학 천재로 이전 헤지펀드에서 주택 경기 하락(당시 호황)에 배팅하는 CDS 상품(모기지 채권을 기초자산으로) 개발 아이디어를 냈지만 미친 사람 취급 받고 해고되었습니다.
• 폴슨은 펠레그리니가 제안한 모기지 채권 기반 CDS를 활용해 부동산 하락에 투자하는 아이디어에 깊이 공감하여 그를 영입해 협력하기 시작했습니다.

미국 부동산 버블과 서브프라임 모기지 : 당시 끝없이 상승한 집값으로 무시당함.

• 2000년대 초(닷컴버블+9.11. 테러) 미국은 금리 인하와 함께 대출 기준을 완화해 낮은 신용 등급자에게도 대출을 해줬고, 신용이 거의 없는 사람도 집값 100~110% 대출이 가능(24%가 돈을 한푼도 내지 않고 집 구매가 가능했음)했습니다.
• 이러한 위험한 대출을 서브프라임 모기지라 하며, 은행과 투자은행은 여러 모기지를 묶어 MBS(모기지 저당 증권)라는 상품으로 만들어 전 세계에 판매했습니다.
• MBS(서브프라임 묶음 = 질 낮은 고기를 뭉쳐서 항신료를 추가한 것)는 위험 분산 효과가 있다고 알려졌지만, 실상은 신용등급 낮은 대출자 모기지 묶음으로 리스크가 내재한 상품이었습니다.(집값이 올라가야한다는 대전제가 필요)

투자 아이디어와 ABX 지수(MBS 시장이 상승할지 하락할지만 판단하는 베팅) 활용, 구조화 채권 상품(MBS, CDO, CLO), 증권 상품

• 펠레그리니는 대량의 모기지 데이터를 분석해 주택 가격이 조금만 내려가도(연간 상승률 + 회귀분석 모델) MBS 가격이 크게 하락하는 구조를 발견(역사적 추세선까지 하락할 것이라고 예상)했습니다.
• 그들은 주로 BBB 등급의 하위 트렌치(등급) MBS에 베팅하며, 이런 신용부도스왑(CDS)을 집중 매수해 하락 쪽에 투자(MBS을 많이 가지고 있는 은행 및 금융 투자해서 공매도)했습니다 : MBS가 팔리는 속도를 모기지 계약이 따라가지 못하는 실정.
• 2005년 골드만 삭스, 도이치 은행 등 주요 투자은행들이 만든 ABX 지수가 등장해, MBS 성과를 간접적으로 투자할 수 있는 상품이 만들어졌습니다.
• 폴슨은 2006년 하반기부터 ABX 지수(단순하게 지수에 베팅하기만 하면 되었음)를 활용해 대규모 CDS 포지션을 구축했고, 이는 마치 선물과 같은 효과를 냈습니다.

붕괴 예측과 막대한 수익 : 주택 가격 상승률 둔화(= 버블 붕괴 징조, 당시 버블로 둔화만되어도 도미노처럼 무너질 정도였음)

주택 가격 최고점에서 -30%, 대도시에서는 -40%, 실업률도 급증 / 주식 시장은 -60% 하락(대공황 이후)

• 2006년부터 부동산 가격 상승 둔화가 나타나자 폴슨은 투자 규모를 급격히 키워 72억 달러 규모의 CDS를 매수(MBS가 무너질 것이라고 생각하는 사람이 없었기에 가격이 저렴했음 + 남는 돈으로 5% 국채에 투자, 순보험료를 낮춤)했습니다.
• 2007년 초부터 모기지 대출 회사들이 부실을 드러내고 주가가 폭락하기 시작하면서 폴슨의 투자도 큰 수익으로 이어졌습니다.
• 서브프라임 모기지와 관련된 대형 은행들이 파산하고 2008년 글로벌 금융 위기가 터진 가운데, 폴슨 펀드는 200억 달러(약 26조 원)의 수익을 냈습니다.
• 개인 수익과 보너스를 합해 폴슨은 약 60억 달러(8조 원)를 벌었고, 펠레그리니도 연간 1억 7,500만 달러의 보너스를 받았습니다.

이 사례는 데이터 분석과 독창적인 투자 아이디어를 기반으로 한 가치 투자 스타일이 거대한 시장 변동을 예측해 성공할 수 있다는 대표적인 예시입니다. 특히 CDS와 ABX 지수 같은 파생상품의 구조를 이해하고 활용한 점이 핵심 성공 요인이었습니다. youtube​

1. https://www.youtube.com/watch?v=Tge7_ViKAS4