[희망경제TV] 부동산 개발 사업의 절차(기획 > 사업화 > 실행 > 완성)

부동산 개발사업의 절차.

 

ㅇ 기획단계 : 토지 접수, 토지 분석(사업 타당성(법적 인허가(용적률, 인센티브, 상품 가능성) 등) 분석 - 수익성),

개발 아이디어(상품 : 공동주택, 도생, 물류센터, 오피스텔 등 - 수요증가 상품) 등.

사업에 대해서 방향을 잡고 '토지'를 매입하는 것은 현실적으로 어려움.(토지가 잘 없음.)

리조트, 쇼핑몰, 오피스텔 사업? 먼저 토지가 접수되어야 함.

(지인, 중개업소, 토지지주 작업 업체 등을 통해서)

 

ㅇ 사업화 단계 : 사업 아이디어(아파트 개발 등) 결정, 사업 규모(인허가) 결정,

사업방법 결정, 자금조달결정(PF대출 - 레버리지), 관련 업체(설계, 시공사, 신탁사) 협의 등.

그 토지를 바탕으로 최유효 이용을 만드는 것.

사업화 단계에서 '수익'이 나오지 않으면 과감하게 '드롭'해야됨.

(기획단계부터 사업화단계로 가려면 1~2달, 1~2년 걸릴 수도 있음. - 협상 등)

 

ㅇ 실행 단계 : 사업계획 확정, 부지 매입, 설계, 인허가, 시공, 분양

수지분석표, 현금흐름표, 관련 기관과 계약 등.

결국 '분양성'이 개발사업의 핵심임.(시장의 변화 등 미리 체크)

 

ㅇ 완성 단계 : 준공(사용승인), 입주, 정산, 임대관리 등.

입주 할 때 잔금이 들어오면 정산.

 

크게 4단계로 나눠지고 그 중 중요한 것은 '실행단계'임.

사업화 단계에서 디테일하게 나와줘야하고 실행 단계에서 실행을 함.