부동산 40억대 자산가가 되기까지

2017~2018년 비트코인 급등장과 급락장에 빚 5천만 원 내서

롱에 베팅했다가 떨어지길래 숏에 베팅하였는데 그때 다 잃었습니다.

결국 마이너스 5천만 원이 찍혔고 순간 만회하고자 대부업체까지

알아보았는데 다행히 대출 승인 거절을 당해서 지금 살아있습니다.

 

그래서 결국 '투자'라는 큰 틀에서 여러 가지 도구가 있는데 주식, 부동산, 채권, 코인 등

하방 경직(업사이드는 무한대고 다운 사이는 막혀있는)이 가장 강한 '투자 상품'을 찾았고 결국 '부동산'으로 귀결됨.

(워런 버핏이 강조한 '절대 잃지 마라!'에 부합.)

'전세'라는 제도가 선진국 중 우리나라가 유일(전세가 하방을 막아줌)하고

국민 80%의 자산이 쏠려있는 부동산(정책적으로 대마불사),

'필수재(모든 국민이 시장 참여자 - 전세/월세/자가)'이자 사치재('나 ㅇㅇ에 살아!'이고

사람이 살아가는데 필수적인 3가지 요소 '의식주' 중 하나인 '부동산'에는 '사이클'만 잘 타면 절대 잃지 않을 것이라고 보았음.

 

'투자'란 확률적 사고를 해야 합니다.

결국 수익이 날 확률(확률이 100%면 수익이 0에 가까움, 예금)이 높을 때 베팅을 많이 해서 많이 먹고

잃었을 때 적게 잃으면서 그것을 누적적으로 끌고 가야 합니다.

 

그리고 부모님 집이 15층 중층 재건축이 가능한 1 입지인데(지방은 학군) 몇 년간 하락하는 것을 몸소 경험함.

그런데 그 하락의 트리거가 '공급 과잉'이었는데 '공급'이 사라지고 있었음.

가격 다운의 요소가 사라지니 더 떨어지진 않을 것이라고 생각해 자기 자본 6천만 원에 

모든 가족의 대출을 다 끌어와(신용대출, 공제회 대출, 연금대출, 카카오, 케이뱅크 등) 한 단지에 투자함.

결국 5개를 가지게 되었고 건당 2억 원씩 오름.

 

그리고 1개를 팔고 타 지역 공실 재건축을 후순위 담보대출(보험사)로 몇 개 사고팔고

그 돈을 모아 창원 2 입지 리모델링 호재가 있는 대단지 아파트를 3개를 삼.

돈의 흐름대로 1 입지가 오르고 절대 가격이 높으니 2 입지가 올랐음.

그리고 3 입지를 몇 개 투자하고 절대 가격 상승의 피로감과 절대 금리 상승으로 시작된 '하락'을 맞이함.

 

상승기 때는 하락기를 맞이하지 않아서 계속 오를 줄 알고 퇴사도 고민했었는데

하락기를 맞고 버티고 또 버텼음.

(그나마 입지를 잘 선택해, 강제 매매 당하는 역전세가 발생하지 않고 오히려 전세가가 올라서 그 돈으로 주식 투자를 병행함.)

버틸 수 있었던 계기는 유튜브 투자의 고수, 부자들의 블로그 글 필사(7,000여 개)와 부동산 역사책을 보니

사이클은 반드시 돌고(평균 회귀) 어차피 팔 거였으면 하락장 초입에 팔았어야 하는데 끌고 간 이상 어쩔 수 없다고 판단함.

그렇게 부동산 자산을 지키면서 반등은 주식부터 하겠거니 생각해서 주식을 한 1억 가까이 투자를 했음.

그리고 부동산 투자할 곳으로 일부러 이사를 와서 그 시드로 분양권 2개를 투자함.

 

그래서 자산은 40억대가 되었고 너무 덩치가 커져 다운 사이징과 분양권 2개의

중도금 자납 및 잔금을 위해 일부 창원 아파트를 처분할 생각임.

 

결국 빠르게 부자 되는 방법은 천천히 부자가 되어야겠다는 마음 가짐이고

그러려면 '인내심'이 필요합니다.

결국 '시간'에 '투자'하는 것이기 때문입니다.

그러기에 젊을수록 '시간(복리)의 마법'을 누리면 좋습니다.

 

직장인이면 부자가 되고 싶다는 마음을 버리거나 투자를 해야 하는데

안정적인 직장을 가지고 있다면 '바벨 전략'으로 공격적으로 하시면 되고

상대적으로 불안정한 직장이면 보수적으로 투자를 하시면 됩니다.

 

결국 '시드'를 일정 모으면서 공부를 해야 하고

투자를 하면서 생각을 해야 하는데 생각이 많으니 투자를 '실행'하지 못합니다.

 

투자의 '실행'을 위해서는 결국 '용기'가 필요합니다.

그 '용기'는 '확신'에서 나오고 '확신'은 '절대적인 지식과 지혜의 양', 그리고 '경험의 축적'에서 나옵니다.

 

그리고 사이클상 여러 가지 부동산 투자 기법 '분양권', '갭투자', '재건축/재개발(재재)', '상가', '다가구', '주택' 등

이 있기 때문에 상황에 맞게 적절한 전략을 구사해야 합니다.

 

결국 '돈'은 '사람'에게서 나오고 '사람'이 '돈'의 주체입니다.

그러니 '사람'을 먼저 아는 것이 중요합니다.

그래서 '인문학' 서적을 많이 읽어서 사람에 대한 이해를 높이면 투자가 훨씬 수월할 것입니다.

 

자본주의는 총칼만 쓰지 않았지 전쟁터입니다.

그 무기가 '돈'일뿐입니다.

그러니 '손자병법', '삼십육계', '육도삼략' 같은 병법서를 읽는 것도 추천드립니다.

 

'손자병법'을 네 글자로 표현하면 '선승구전'입니다.

먼저 이기고 전쟁을 한다는 것입니다.

투자도 마찬가지입니다.

살 때 수익이 나야 합니다.

그러기 위해서는 저가가 아닌 저평가를 찾고 성장성이 있는 단지를 사야 합니다.

 

마지막, 부동산은 말 그대로 부동성이 특징입니다.

그리고 부증성, 즉 늘어나지도 않습니다.

결국 토지 가격이 높은 곳 즉, '입지(로케이션)'가 좋은 단지를

궁극적으로는 선점해 나가는 투자를 해야 합니다.

그것이 지역일 수도 있고 지역 내 단지일 수도 있습니다.

 

강남 > 판교 > 분당 > 광교 > 동탄 > 용인 등등.

그리고 각 지역에도 강남이 있습니다.

이렇듯 그 지역의 대장 아파트를 빨리 선점하는 것이 부동산 투자의 숙제입니다.

여기서 중요한 것은 '빨리'입니다.

오를 때는 대장 아파트가 먼저 치고 나가기 때문입니다.

다만, 하락기 때 대장 아파트가 하락하여 2 급지와 붙어서 '갈아타기'할 기회가 생기긴 합니다.

하지만 사이클을 거듭할수록 그 갭(차이)은 점점 더 커질 것입니다.

최고 입지로 만든 '인프라'는 하루아침에 바뀌지 않기 때문에 최대한

빨리 대장 아파트에 자신의 '깃발'을 꽂도록 열심히 공부를 해야 합니다. 

 

지금은 정보화 시대입니다.

정보의 차이로 투자를 하는 시대는 지났습니다.

모든 사람이 똑똑해지기 시작했기 때문에 '사이클'은 점점 더 짧아지고

저가는 계속 저가인 상태로 고가는 계속 고가로 갈 것입니다.

이 이유에서라도 빨리 입지가 좋은 단지를 사기 위해 노력해야 한다는 것입니다.

다만, 바로 1 입지의 단지를 살 수는 없으니 하급 지를 여러 개 사서 수익을 모으든지

빨리 시드를 보태서 갈아타기를 하든지 전략을 구사해서 최고 입지에 도달해야 합니다.

 

결국 투자는 공부의 연속이고 부동산 투자는 '비교'만 잘하면 됩니다.

정해진 지역별 단지별 서열이 외부 충격(경기 침체, 급격한 금리 인상)으로 흔들릴 때

고평가를 피하고 저평가를 사고 다시 서열이 정리될 때 다시 갈아타기를 하는

그렇게 반복을 하면 어느덧 멋진 단지에서 행복한 가정을 꾸리며 사는 자신을 보게 될 것입니다.