[희망경제TV] 부동산 금융의 절차

 

사업 토지 확보(계약금 등 약정이라도 - 권원) > 설계(법적 가능여부, 상품, 규모, 분양가 검토) >

사업수지분석표 초안 작성 > 금융기관 협의(PF 대출) > 사업수지 분석표 분석 및 검토, 조정

* 분양가는 낮추고 공사비는 올림.(금융사는 리스크 체킹 때문에 보수적으로 봐야 하기 때문임.)

 

금융 심의 및 승인 : MANDATE 작성.(독점적 금융 계약권)

PF 대출 금액이 1,000억이다? 독점적 금융계약권을 가지고 대주단(보험사, 캐피탈 등)을 모집하는 것임.

그리고 '주관피(수수료, 1~2%)'를 받음.(IM 자료 만듦)

> 선순위 등 참여기관 모집(IM 자료 배포) > 참여 금융기관 심의 및 승인.

 

대출 약정 및 기표, 착공, 분양

: 참여 금융기관 약정 및 기표(토지 확보 및 명도 완료, 인허가 완료 조건)

> 철거 및 착공 > 일반분양 실시 > 준공 > 입주(잔금) > 정산.

* 명도, 이주, 철거가 생각보다 길어질 수 있음.

 

셀다운(선순위), 준공 및 정산.

선순위 참여 금융기관 셀다운(구조화 금융)

* 분양률에 따라 안전자산(LTV)이 되면 매각

자산의 구조화를 통하여 거래의 목적을 달성하는 금융 기법.

대주단이 셀다운 하는 이유 : 취급 수수료(회전 - 롤링) 등 수익률 극대화.

금융기관(셀다운 전문 취급)은 안전자산 매입, 금리 및 대출자산 확보(일반 대출금리보다 PF대출 금리가 높기 때문)

셀다운은 리파이낸싱의 한 종류이고, 대출 회전율을 높여서 수익을 극대화하기 위해 진행.