[희망경제TV] 부동산 개발 사업, 대출 종류 중 '미분양 담보대출'

미분양 담보대출.

시행사 입장에서는 대주단을 설득할 방법임.

은행, 새마을금고, 신협, 농협 등에서 준공 후 미분양(악성 미분양)에

대해서 '대출'을 해주는 것임.

트리거 조건으로 할인 분양이 되면? 수분양자와 '갈등'이 생길 수 있음.

 

ㅇ 총 사업비 1,000만 원.(지출)

ㅇ 대주단 PF 대출 금액 800만 원.(에쿼티 20%)

ㅇ 현재 분양률 50%.

ㅇ 매출총액 1,400억 원인 사업장에서(수익률 40%)

 

분양률 50% 선에서 준공 시까지 잔금 수입이 모두 완료되면 700억 원이 입금됨.

대주 된 상환금액에서 100억이 부족함.

금융기관에서 미분양 물건을 담보로 대출을 받게 되면

1,400억 원 X 50% X 50%(미분양 담보대출 비율) = 350억 원.

 

대주단의 PF 대출 상환금 100억 원을 충족시키고 250억 원이 남음.

미담 대출의 조건은 금융기관마다 다름.

미담이 가능한 것은 이미 준공이 완료되어 '건축물대장'과

'등기부등본'이 끝나 '담보'가 '확정'되었기 때문임.

대주단이 요구하는 트리거 분양 조건보다는 '미분양 담보대출'이 시행사에게 유리함.

 

'정산'을 하려면 '준공'이 되고 '입주'까지 되고 '잔금'이 되어야 함.

결국은 준공과 동시에 미담대출을 당겨오면 같음.