[희망경제TV] 부동산 개발, 분양성(현금흐름)

'분양성(현금흐름)'.

분양성이 좋아야 현금흐름이 좋고 그래야 개발 사업에 구멍이 나지 않음.

대주단에서 제일 중요시 여기는 것이 '현금흐름'임.(대출 상환 문제)

책임 준공은 결국 시공사가 해줌.

시공사가 신용평가가 낮으면 신탁사 채준에 대한 신탁을 함.

 

건물은 문제 없이 다 세워졌는데 분양이 안되면 대출 상환에 문제가 생김.

가장 큰 리스크는 '분양'임.

 

'과연 이 사업이 분양이 잘 될 사업인가?'를 체크해야 함.

주변 시세에 비해서 분양가, 그 지역의 수요와 공급 등.

 

기표선행조건.

분양률 트리거.

 

'기표선행조건'은 대주단이 기표(자금 투입) 전 분양성 리스크를

회피하기 위해서(안전장치) 최소 얼마의 청약을 받으라는 조건.(사전 청약)

 

사전 청약은 말 그대로 청약일뿐임.(계약해지 언제든 가능.)

 - 분양성을 확인하는 근거일 뿐임.

 

'분양률 트리거'라는 것은 분양을 개시한 후 일정기간 동안 목표한

분양률에 도달하지 못한 경우, 분양 금액을 낮추게 하는 것임.

(할인분양)

 

대주단 입장에서는 시행사의 수익이 중요치 않음.

'정확한 기간 안에 정확히 들어오는 것'이 중요함.

주력상품 3개월 내 50%, 6개월 내 70~80%.

 

시행사 입장에서는 수익률이 감소되지만 분양률 트리거에 수수료까지 지불해야 함.

기존 100% 받은 수분양자와의 관계도 리스크.

 

준공 후 미담(미분양 담보) 대출 50% 까지 가능?

설득을 해서라도 분양률 트리거 조항은 넣으면 안 됨.