[희망경제TV] 부동산 개발, 아무리 멋진 건물이라도 '분양'이 핵심입니다

분양이 잘되는 시점에서는 분양하면 다 터짐.

어떤 대행사가 하든.

그런데 어려운 시기가 도래하면?

분양대행사끼리 전략, 능력 문제가 부각됨.

 

아무리 좋은 곳에 멋진 건물을 지어도 '분양성'이 핵심임.

분양이 되더라도 '단기간에 얼마큼 많이 하냐?'가 핵심임.

 

분양대행사는 대표가 오더를 따서 따면 조직을 꾸림.(상근직 X.

그러니 경험, 전문성, 팀워크가 떨어질 수 있음.

그래서 메이저급을 쓰는 것이 좋음.

 

돈이 조금 더 들더라도.

싼 게 비지떡임.

 

만약 복합사업으로 가서 상가 부분이 미분양이 된다면?

쉽게 말해서 악성 미분양이면?

임대를 놓고 분양을 함.

이미 다 정산을 해야되는 부분이기에

대출을 받아서 그것으로 상환을 해야 함.

대주 상환을 다 끝낸 다음 대출 낀 상태에서

임대를 맞춤, 그리고 수익률이 높아야 분양이 됨.

 

가능하면 '설계 단계'부터 '참가'시키는 것이 좋음.

파는 사람이 잘 알아야 하기 때문임.

소비자 구매 조사 등을 거쳐 구매 트렌드와 요구하는 사양을

결정 후 설계에 반영을 해야 함.

 

통상적으로 분양대행사에서 '분양성 조사(평가) 보고서'와 '전략계획서'를 요청함.

(금융권, 대주단에서 요청함)

 

< 분양성 조사보고서 >

예산, 목표 분양률, 주변 시세, 전략, 기간 등 구체적으로 명시되어야 함. 

1. 주변 시세.

2. 해당 건축물에 대한 동향.

3. 주변 인구 및 기타 상황에 따른 분양가 및 임대가 추세.

(+공급, 향후 인구 등)

4. 예상 분양가(임대가).

 - 수익률이 얼마가 나온다! (실수요자+투자자)

5. 예상 분양가 예측 근거.

 - 기 분양한 사례들을 바탕.

6. 제시 분양가의 타당성.

 - 주변 평당가 책정에 따른 분양 사례 바탕.

* MDM 평가보고서.