[희망경제TV] 부동산 개발 절차 (시행사의 역할)

부동산 개발 각 절차별 주체와 특성.

제일 주체는 '시행사'임.

모든 개발의 시작부터 끝임.

그래서 혼자서 할 수 없으니 협업을 통해서

전체적인 부동산 개발을 진행함.

 

첫 번째 해야 할 것은 '토지 확보'.

토지가 없는 상태에서 개발 사업에서는 임대부 사업이 있음.

소유권을 확보하지 않고 임대차를 통해서? 민간만으로는 할 수 없음.

 

개발 사업에서 가장 큰 리스크는 '토지'와 관련이 있음.

실무에서는 시행사가 금융이라든지 모든 것들을 맞췄는데

확보하려고 보니 토지 가격이 올라서 못한 경우가 있음.

토지 비용이 그만큼 올라갔기에 '수정'해야 함.

 

토지 계약을 했든지 약정(1년)을 했다든지.

계약금만 걸었다고 해도 PF 대출로 잔금을 치를 수 있음.

 

중요한 것은 토지 확보를 반드시 해야 된다는 것임.

 매입 자체가 중요한 것이 아니라 얼마에 구입하는지가 관건임.

사업성이 있는 토지.

사업성이 되어야 '금융 조달'이나 '시공사'가 붙음.

사업성이 검증된 그런 토지를 확보해야 하는 것이 기본적인 역할임.

 

사업성은 어떻게 알까? '수지 분석표'

부동산 개발 사업이라는 것은 숫자로 나와버림.

증명자료로 수치로 보여줘야 금융권에서 판단함.

 

금융 조달 내역 / 상품별 분배 계획(LTV 조건에 따른 트렌치, 올인코스트 몇 %) / 상환 계획.

몇 % 분양률이 되면 상환이 되는지 수치로 보여줘야 함.

 

'수지 분석표'와 '현금 흐름표'를 철저하게 준비해야 함.

그리고 정확한 토지 가치 산정.(수지분석표를 보고 역으로 게산)

 

개발사업 70%가 토지값으로 나갈 수 있음.

전체 지출 비용 중에서 토지가 차지하는 비율이 높음.

숫자로 보여줘야 함.(숫자는 거짓말을 하지 않기 때문임.)

 

토지 비용과 입지, 면적, 개발 대상, 분양성 등 사업성 검토가 필수임.

디테일하게 하셔야 함.

 

매입 대신 지주와 공동으로 사업을 진행하는 방법도 있음.(지주공동 개발사업)

컨소시엄 개념.