[희망경제TV] '디벨로퍼'를 위한 부동간 개발 절차(개발, 금융) (안철진 교수)

제1단계(아이디어, 기획)

'부지'를 찾고 최유효 이용의 상품을 뽑아냄.

부지가 있지 않기 때문에 힘듦.

찾더라도 가격이 너무 비쌈.

토지가 접수되면 아이디어를 발굴해 내는 것이 현실적임.

(현실화를 위한 구체화 작업.)

 

2단계 : 예비사업 타당성 분석

'아이디어' 외에 '타당성'을 검토해야함.

개발규모, 수익성, 현금흐름, 분양가능성, 인허가

PF대출 규모(금리, 한도 등)

관계 기관, 회사 업체와 면밀히 협의가 필요함.

설계업체와 긴밀한 협조를 통해 구체적인 자료 필요.

최유효 이용이 되는지 그 가격이 얼마에 형성되는지(매매, 임대 등)

설계업체와 긴밀한 협의를 통해 '설계'가 나와야 함.

사업을 진행할수록 5~10번 바뀔 수 있음.

생각했던 것이랑 처음 상품 규모 등이 바뀜.

소비자들이 '원룸'을 선호하지 않음.

2룸 이상되 고전용면적이 14~16평 정도가 되어야 함.

 

3단계.

부지 매입.

'예비 타당성 분석'에 의해서 적합한 부지를 모색하고 확보해야 함.

통상적으로는 부지를 먼저 확보해야 함.

'사업 타당성'.

 

4단계.

금융조달.

제일 중요함.

증권사, 저축은행, 새마을금고, 신협 등을 통해서 금융 금액 '범위'와 '조건'을 봐야 함.

(교차 비교를 해야 함.)

신탁사(신탁사 책임 준공 확약 - 캡 씌우기), 시공사, 분양대행사, 중도금 대출기관 등.

분양 평가 보고서(MDM?) 등.

금융기관은 사업이 대박인지 쪽박인지 중요치 않음, 원금과 이자 상환이 되는지가 중요.

(금융기관이 '갑'임, 그래서 원하는 것(리스크 관리 등)을 가져와야 함.)

'객관화'가 필요함.(구체적인 수치 등)

 

5단계

인허가 진행.

인허가가 되어야 하고 원하는 만큼 되어야 함.(인센티브 등)

부지 매입 전 검토를 하는데 진행했더니 규모가 떨어진다?

주택은 주변 환경에 따라서 용적률이 깎임.

심의절차, 부담금 내역, 영향평가 등 진행.

(심의와 영향평가는 '기간'이 오래 걸릴 수 있음.)

 

6단계

공사.

해당 부지에 대한 명도, 이주, 철거 등 기간이 예상.

개발사업은 '시간이 돈'임.

질질 끌리면 전부다 '금융 비용'임.

민원, 기간 지연 및 연장, 비용 증가 등이 발생할 수 있음.

그래서 '품질 관리'가 필요함.

 감리는 지자체 대리인으로서 인허가대로 하는지만 봄.

품질, 공사, 기간, 원가 관리를 하는 CM임.(시행사 대행)

* CM(Construction Management) : 건설사업관리(300억 이상 사업)

 

 

7단계

일반 분양 및 광고

착공 신고와 더불어 일반분양 상품 개각 실시.

'최대한 단기간에 완판을 할 것인가?'가 중요함.

광고와 마케팅을 통한 전략이 중요함.

 

8단계

준공 및 입주, 정산, 임대관리.

준공 및 입주, 정산단계는 공사가 완료되어 수분양자 또는 임차인이 입주.

사용승인받기 5~6개월 전 임차 업체들을 컨택하고 접수함(확약서, MD 구성)

* MD : Merchandise, 상품구성 > 임차를 종별로 시너지 있게 잘 맞추는 것.

'정산'을 통해 각종 대출금 등의 상환으로 최종적인 수익성 결정.(수지 분석표, +-5%)

임대형인 경우 전체 건물에 대한 운영관리 실시.('Cap rate 수익률'을 높어야 함.)