[부동산쿨TV] 돌고도는 부동산 패턴 (외환위기부터)

부동산 상황의 보편적 패턴.

1. 시장 활황.

2. 시장 악화.

3. 거래 활성화 대책.

4. 공포 지속.

5. 지속적인 완화정책.

6. 거래량 회복.(변곡점)

7. 유동성 시장 도래.

8. 시장 활황.

2020년 급등장이 있기 전 2018~2019년 조정장(짧은)이 있었음.

그리고 활황기 끝나면 급속하게 냉각됨.

경제 위기, 공급 과잉 등.

그리고 정부는 거래 활성화 정책을 펼침.(그러나 공포가 지속됨.)

당장의 현상이 바뀌지 않을 것 같기 때문임.

 

(1997년) 외환위기 이전 가격 상승.

'대책 없는 집값 상승 서민들은 허탈하다!'

1990년대 초반에는 200만 호 건설로 가격 안정기가 옴.

부동산 대책도 많이 안나오다가 1990년대 후반 가격들이 많이 오르기 시작함.

 

(1998년) 외환위기 이후 가격 급락.

'수도권 땅값 최고 30% 하락.'

명동, 테헤란로 급매물 쏟아져.

 

공포의 시장이 시작됨.

지금보다 보수(월급)의 수준도 낮았지만 집값도 쌌음.

금리가 17~20%였음.

 

(1998년) 규제 완화.

'규제풀어 하향안정세 유도'

정부 차원에서 대책을 내기 시작함.

'주택경기/건설산업 활성화 방안'

 

(1998년) 규제완화 지속 + 비관 여론.

'부동산 투자 불패 신화 깨져.'

12.12. 부동산 활성화 대책.

 

(1999년) 미분양 증가.

'미분양 아파트 다시 늘어난다!'

1999월 1월 분양가 전면 자율화(고분양가)

 

 

(1999년) 일부지역 가격 변화.

'역세권, 급매물 중심 일부지역 상승.'

 

(2000년) 집값 변곡점.

'대치동 주공아파트 집값 40% 상승'

외환위기가 지나고 11개월 뒤 소소한 변곡점이 발생함.

회복한 이후 가격이 둔화되다가 급등함.

 

(2001년) 부동산 가격 급등.

2021년과 비슷(20년 전)

유동성 장세.

 

(2002년) 가격 급등과 정점.

'치솟는 집값 분양아파트'

'평당 2,000만 원 아파트가 등장하여 화제'

2002년도 평균 평당 1,000만 원 시대.

 

(2002년) 청약시장 광풍.

2002년 청약 열풍, 신기록 경신 거듭.

이후 안정 대책을 발표해 시장이 안정세.

 

(2003년) 신용카드 사태 집값 하락.

'출형경쟁이 부른 신용카드 사태.'

신용불량자 수 400만 명(외환위기 때 193만 명), 13% 수준이던 카드사들의

자기 자본비율은 -5.4%대로 붕괴.

 

그리고 이후 유동성 시장이 나타나고

계속 오르다가 2008년 금융위기가 발생함.

 

지금은 어려움이 있음.

수만 가지 어려움이 있어도 하나의 희망만 있으면 생존할 수 있음.

어려움이 없는 사람은 없음.

지금의 시장 상황이 왜곡되어 보임.

'보편화된 지표'로서 사용되어야 할 '거래량'이 적기 때문임.

시장 상황이 박살 나서 본질을 바라볼 수 없음.

 

무주택자들에게 기회를 주는 시기는 사라짐.

다주택자들의 규제가 완화되면 '경쟁'에서 이길 수 없음.

시장을 기회로 바라보는 시선들을 가져야 함.

 

하락과 상승을 알 수 없으니 '대응'을 해야 하는데

활용할 수 있는 시기가 '하락장'임.