[희망경제TV] 부동산 개발 세부 과정 / PF 대출 (부동산 금융)

[디벨로퍼] :  << 어떻게 '개발'을 해서 어떻게 '분양성'을 높일까? >>

그건 어떻게 보면 자연적으로 흘러가는 상황임.

리 개발 사업을 하는데 비용이 800억?

내 돈으로 다 못함.

자기자본 = 에쿼티.

에쿼티를 다 태우는 사업은 없음.

그러니 '자금 조달'이 필요함.

이것이 바로 'PF 대출.'

그냥 일으키진 않음.

까다로움.

분양성, 수익성, 상환 계획, 현금흐름까지.

볼륨과 조건을 사전에 '테크'해야됨.

 

'금융권'에서 대부분 막힘.

사업 자체 리스크 때문임.

현실에서는 '비일비재'함.

토지를 계약걸었는데? 잔금 해결이 안될 수 있음.

(계약서에 명시를 해야함.)

 

안될시 '브릿지 대출'이 필요함.

 

그 다음 '중도금 대출'

'수분양자'가 분양을 받았을 때 계약금 10%,

나머지 90%는? 중도금 대출 기본적으로 4~6회 맞춰서

입주할 때 잔금식으로 나머지 금액을 맞춤.

만약에 안되면 본인이 마련해야되니 그것이 힘든 것임.

그러면 '분양률'이 뚝뚝 떨어짐.(현금 보유자 외에는 살 수 없기 때문임)

시행사에서 금융기관을 끌고 와야됨.

'중도금 대출 조달'을 '시행사'에서 해줘야함.

 

9억 이상 중도금 대출이 안된다?

'입지'가 정말 좋다? 그러면 현금 부자들이 어떻게서든 돈 마련해서 살 것임.

'시행사'에서는 면밀히 접근을 해야함.

 

'금융권'에서는 대박이 나든 쪽박이 나든 상관없음.

 

제일 우선시하는 것은 '현금 흐름'이 좋아서

'이자와 원금 상환이 잘되는가?'가 중요함.

수익률 30% 예상했는데? 더 잘되었다? 관심없음.

(어차피 수수료를 더 받지 않기 때문임.)

'이자'와 '원금'을 어떻게 정상적으로 정해진 날짜에 상환이 될 수 있는지 체크해야됨.

 

시행사는 돈을 조달해서 '개발 사업'을 해야함.

그러면 당연히 '돈 주는 사람'의 입장에 서야함.