[로엘법무법인] 부동산금융(PF) 용어 정리

IM(Information Memorandum)

투자자에게 제공하는 설명서 또는 계획서.

- 투자 대상 자산과 관련된 정보가 자세하게 담긴 문서.

 

잠재적 투자자들에게 제공하는 대출에 대한 메모.

 

Term Sheet(Term & Conditions Sheet)

신속한 계약 체결을 위해 쟁점이 되는 사업 조건을 기술한 문서.

 

사업의 조건에 대해서 정리해 놓은 종이.

IM이나 금융기관에서는 금리를 '%'뿐만 아니라 'bp'라는

용어를 사용하는 경우도 상당히 많음.

 

금액이 커지면 단위가 너무 크니까 1bp로 사용하기도 함.

ex) 10bp, 20bp = 0.1%, 0.2%.

 

All in Cost.

자금 조달시 소용되는 '비용(대출 이자, 취급 수수료, 금융주 선수수료 등)'의

'총합'을 '연' 단위의 '비율'로 표시한 것.

- 대출 기간에 따라 달라지므로 주의.

2년 짜리면 취급 수수료는 1번 발생하기에 1%라면 나누기 2를 해야 됨.

 

Trench.

조건이 다른 2개 이상의 '대출 채권'이 발생하는 경우 각각의 대출채권.

예시) Trench A : 1순위 담보권 대주단 / Trench B : 2순위 담보권 대주단

동순위 채권자일 경우 Trench A-1, A-2.

 

보통 후순위 채권자들이 LTV 비율을 꽉 채워서 대출이 나가게 되고

리스크를 부담하기 때문에 '이자율'이라든지 '금융 조건'이 더 엄격하고 '금리'가 높음.

 

LTV.

담보가치에 따른 대출금의 비율.

예시) 감정가 100억 원인 경우 LTV 80% > 80억 원까지 대출 가능.

후순위 LTV 95% > 80억원 + 15억 원 추가 대출 가능. = 95억 원까지 대출.

 

EXIT 분양률.

예시) 분양률 50% 일 때 원금회수 가능.

> EXIT 분양률 50%

손해/이익을 분석해 놓은 것을 '민감도 분석'이라고 함.

* 사평 : 사업성 평가를 회계법인이 하기도 하고 감정평가법인이 하기도 함.

 

Equity.

부동산 개발사업에서 투입된 자기 자본.

'에쿼티 20%를 맞추었느냐?'

사업비를 기준으로 투입된 자본이 20%가 되느냐를 말하는 것임.

금융기관과 사전 조율이 필요함.

읽어주지 않는 '에쿼티'도 있음.

예를 들면 토지를 매입하는데 현금을 더 추가적으로 매매 대금 이외에 썼다?

공식적인 루트가 아니면 현실적으로 읽어주지 않음.

 

'임시조기상환'과 '강제조기상환'.

PF사업장 같은 경우 분양대금으로 상환하도록 규정.

준공 후 담보대출 같은 경우에도 분양이 되면

해당 호실별 대출금의 120%, 110% 정도로 강제조기상환 규정이 있음.

 

취급수수료, 참여 수수료 - 대출 실행하면서 비율만큼 첫해에 지급.

금융주 선수수료, 주간수수료 - 주선하는 금융기관에게 지급.

미인출 수수료 - 한도를 열어놓고 최종적으로 가져가지 않은 경우 

미인출분에 대하여 지급하는 수수료.