[북극성주TV] 전세가율 50% 깨지나... 향후 부동산 시나리오

 

전세 가율이 하락한 이유는?

과거 전세 가율 변화에 따른 전략이 가능했는지?

 

ㅇ KB국민은행 아파트 전세가율 통계

 - 전국 : 66%(작년 대비 하락 추세)

 - 서울 : 51.2%(11월 이후 3개월 연속 하락)

 

ㅇ 전세가율이 하락하는 이유.

매매가격이 상승하고 전세가가 하락하면 '전세가율'이 떨어짐.

그런데 하락장에서 매매가가 떨어지는데 전세가가 더 떨어져야 하락함.

지금 전세 가율 하락의 'KEY'는 '전세가'임.

- 전세가가 떨어지는 이유는 '대출 금리'.

(전세 수요 > 월세 수요)

 

ㅇ 과거 부동산 시장 복기를 통한 향후 전세가율 흐름 예측.

2016년도에 전세가율이 높았음.

목동 아파트를 갭 6~8천만 원으로 살 수 있었음.

2016년 이전에는 '갭투자'보다 '대출(LTV 70~80%)'을 활용함.

하락기 이후 상승 초입 기였기 때문임.

2016년 이후 상승장에서 전세 수요가 매매 수요로 가고

매매가 상승폭이 전세가 상승폭보다 컸음.

지금은 매매가보다 전세가의 하락폭이 더 큼.

 

대출 금리가 낮아지면서 전세 수요로 다시 이전이 되어야 함.

어느 정도 상승장이 나타나서 '갭'이 줄어들 때까지

회복, 반등장 초기에는 '대출'도 레버리지(과거 사례)도 활용해야 됨.

대출의 한도보다도 전세가격 하락이 더 낮을 수 있고

대출의 한도보다 전세 가격이 역전될 때까지 대출을 활용해야 됨.

 

현재 전세가율이 '저점'을 찍고 있음.

'전세 가격'이 안정되고 2차적으로 '매매 가격'이 안정되면

지금보다 '전세가율'이 높아지고 

반등이 시작되면 일정기간 동안 '매매가'가 상승하면서 '전세가'가 따라오고

다시 좁혀질 수 있을 것임.

다시 '상승장'이 오면 또 '전세가율'이 낮아지는 이런 '패턴'이 반복될 것임.

 

지금 상급지의 아파트를 홀딩시켜 놓고 실제 거주하는 방법도 있을 것임.(갈아타기)

* 대출 활용 + 전세금 올려받기.