[북극성주TV] 3월 이후 부동산 집값, 여기에 달려 있습니다

다주택자 그리고 임대, 매매 사업자들에게

주택담보 대출이 완화가 됨.(3.2. 규제지역 내에서 가능.)

 

ㅇ 3월 2일부터 확대되는 주택담보대출.

(규제지역 내 다주택자, 임대 매매사업자 주택담보대출 가능)

- 현재 대출이 불가했던 다주택자 및

주택 임대매매 사업자 주택담보대출 비율(LTV) 허용.

ㅁ 규제지역 LTV 30% 적용.(강남, 용산구만 해당.)

ㅁ 비규제지역 LTV 60% 적용.

다만, DTI, DSR이 존재하고 있음.

* 정부는 부동산 정책 완화의 시그널(연착륙)을 보이고 있음.

 

ㅇ 한도 폐지.(주택 매입에 대한 매입은 X)

- 임차보증금 반환 목적 주담대.

- 생활안정자금 목적 주담대.

- 서민/실수요자의 주담대.

 

ㅇ 한계 : LTV, 총부채원리금상환비율(DSR) 한도 유지.

- 결과적으로 어떤 시그널을 주더라도 DSR이 적용되는 한

대출 규제 완화에 대한 혜택은 크지 않음.

* 한 발 한 발 조금씩 불러들이고 있다는 수준으로 보면 됨.

 

ㅇ 3월 2일부터 부동산 관련 의무 폐지.

- 규제지역 내 9억 원 초과 주택에 대한 전입 의무.

(실거주 의무가 사라지면 오히려 전세 물건이 유입되고 그러면 가격 하락이 할 수도 있음.)

- 2주택 보유 세대의 규제지역 소재 담보대출 취급 시 다른 보유 주택 처분 의무.

(거래 활성화에 도움은 되겠지만 어차피 처분이 안되었었음, '수동적인 조치 -정상화'임.)

 

ㅇ  대출 완화 확대 및 의무 폐지가 부동산 시장에 미치는 영향 검토.

- 규제지역은 강남 3구 + 용산구 4곳에 불과함.

(모든 지역의 대출/세금을 완화해서 '거래량' 상승을 봐야 함.)

- '기존 부동산 규제 정상화'라는 상징적 의미.(지금은 '질'보다 '양'임.)

(과거 규제를 벗기는 것에 불과함. - 시간이 오래 걸림.)

- 추가적인 대출 규제 완화 가능성은?

(DSR을 완전히 해제하는 시점이 와야 함.)

(특례보금자리론처럼 상품, 미분양 물건 대상, 무주택자 등

어떤 상황에서 급하게 처분해야 하는 것이든 대상/지역/상품을 한정해서

DSR을 적용하지 않는 것도 가능함.)

- 악성 미분양이 나오고 곡소리가 들리면 먼저 규제를 해제할 수도 있음.

(외환위기, 금융위기 사례.)

- 부동산 경착륙 리스크 증가할 경우 세금 관련 규제 완화로 선회.

(대출 다음 던질 카드는 '세금'임, 세금이 정상화되기 위해서는

1차적으로 취득/보유/양도 등 모든 세금에 대해서 유예/폐지가 되어야 함.)

전방위적 세금 규제 없이 거래량 증가폭을 빨리 상승시키지에는 제약점임.

* (지방) 미분양 주택 구입 시 취득세 한시적 면제? 등,

인센티브 정책보다는 중과를 해제하는 것이 우선임.(국회 통과 사항임.)

 

여러 상황에서 정부가 할 수 있는 것은 '정책적'인 것뿐임.

경제적인 부분은 핸들 하기가 쉽지 않음.

'양'적인 부분보다는 '질'적인 측면에서 규제 완화가 필요함.