[북극성주TV] 부동산 투자, '최소 3개월은 이르다' 반등장으로 볼 수 없는 이유

ㅇ 현재 상황에서 반등이 쉽지 않은 이유.

'세입자 어디 있나요?' 미분양보다 무서운 미입주 시대.

과거 그래프를 보면 일정 기간의 '조정 기간'이 반드시 있음.

'보통 6개월 이내'에서 형성됨.

잠깐 반등하지만 꺾일 수 있음.(2008년~2009 반등 후 2012년까지 수도권 하락.)

기본적으로 반등이 나타나는 곳이면 '미분양 수'가 줄어들어야 함.

'입주율(분양 후 입주 비율)'이 바닥을 찍고 증가하는 포인트가 중요함.

종국적으로 2022.12., 2023.1. 한 달 사이를 비교해 보면

전국 기준, 12월에는 입주율이 71.7% 였는데 66.6%로 낮아짐.

지방은 '입주율'도 낮고 '미분양'도 증가하고 있음.

지방이 수도권에 비해 '회복의 속도'가 늦을 수 있음.

 

< 수분양자의 미입주 사유 >

1. 기존 주택 매각 지연.(42%)

2. 세입자 미확보.(40%)

- 시세가 비싸다고 판단되고 반전세 수요로 빠지고 있음.

- 팔거나 전세로 내놓아야 하는데 매물이 적체되고 전세가가 내려감.

3. 잔금대출 미확보.(15%)

기타 등등.

 

< 입주율 저하가 위험한 이유 >

ㅇ 매물 증가로 매매가격 및 전세가격 동반 하락('속도'의 문제) 불가피.

- 악성 미분양이 되었을 때 시장에 미치는 영향이 큼.

ㅇ 악성 미분양이 증가할 가능성.

- 정부의 대책이 시급함.(서울 > 수도권 > 지방 순으로 살아날 것임.)

ㅇ 부동산 경착륙 리스크 증가.

 

< 입주율을 증가시키기 위한 정부의 조치 >

ㅇ 무주택자에게 대출 지원(한도, 금리 등) 강화.(의미가 없을 것임.)

- 기존 주택 매각 지연을 무주택자가 살 수 있게 만드는 방안임.

- 실제 무주택자는 투자자보다 보수적임.(경험이 없음.)

- 시장이 충분히 오르고 전세가 만료되었을 때 매수 고민을 시작함.

ㅇ 전세수요 증가를 위해 전세 세입자에게 '낮은 금리' 대출 지원.

- 세입자 미확보에 대한 대책.(월세보다 부담을 줄여줘야 함.)

ㅇ 주택 거래 활성화를 위한 취득세 등 과감한 세제 완화.

- 법인과 다주택자에게 현재 6%는 부담임.

(무주택자는 움직이지 않음.)

* 기타 기준 금리 인하.(경기 침체 공포심 축소, 대출 이자 부담 감소 등.)