[렘군] '버티면 오르지 않을까요?' 이런 아파트는 힘듭니다

부동산 존버하면 무조건 이긴다?

 길게 놓고 보면 맞긴 함.

아니면 당장 정리할지 몇 년 버틸지를 고민해야 되는 상황임.

(1~2년 뒤 상황, 긴 시간이 아님.)

그런 상황이라면 단정지을 수는 없음.

'사람'(처한 상황)에 따라 '답'이 달라짐.

 

누군가에게는 맞는 이야기가 누군가에게는 틀릴 수도 있음.

지금 자신의 처지를 봐야함.

내가 버티기 힘든지 아닌지.

그리고 내 상황을 제치고 오로지 부동산을 또 봐야 함.

 

< 부동산만 보고 공통적으로 볼 수 있는 지표. >

 

먼저, 가격 수준을 봐야 함.

평당 얼마? 그리고 도시에서 제일 비싼 아파트 평당가.

비율을 체크해야 됨.

50%가 안 된다? 하위 50% 밑인 것임.

만약에 가격이 상위 20%라면?(가격으로 수요를 예측)

역으로 생각하면 누군가 살고 있는데 그 도시의 크기가 있는데

그중에 70~80%가 결국 내 물건을 사고 싶어 하는 수요가 있다는 것임.

그래서 이것이 지방이냐 서울이냐가 중요한 것이 아님.

'가격'의 % 이 중요함.(수요를 파악하는 개념.)

도시가 작을수록 최고가 아파트 대비 가격 비율이 높아야 함.

 

또, '입지'를 봐야 함.

쉬운 방법은 내 부동산 동서남북에 걸어서 갈 수 있는

학교, 학원이 있는지 상권이나 편의시설이 있는지

괜찮은 공원이라든지 뷰가 나오는지 자연환경이 있는지

그것이 만약에 오른쪽은 주택가인데 위쪽이 산이다?

왼쪽은 8차선 도로다? 남쪽은 아무것도 없다?

그러면 아파트는 점수가 제로임.

동서남북, 최소한 하나라도 있어야 함.

25점, 25점, 25점, 25점씩.

단순히 신축이라고 점수를 많이 준다?

그러면 안 됨.

 

+ '확장성'을 봐야 함.

너무 나 홀로인 입지가 있음.

도로가 크면 클수록 단절이 됨.

산도 마찬가지임.

어느 정도 옆의 다른 시설과 어우러질 수 있는

'확장성'이 있는지를 체크해야 됨.

 

위 3가지 중 2가지 이상이면 가져가고

3가지 다 이상하면 가져가면 안 됨.(구축 관점).

구축은 들고 가든 안 들고 가든 조금 더 바닥을 치고

언제 올라갈지만 보면 됨.

 

구축과 달리 분양권은 '입주'를 함.

(10% 계약금만 내고 분양권을 들고 있음.)

'입주 시점'이 되면 매물이 쏟아져 전세가 많이 나오니

실거주를 하든 전세를 맞추든 '추가 투자금액'이 반드시 들어감.

버틴다 가져간다의 차원이 아님.

새로운 투자를 하나 더 한다고 생각해야 됨.(버티는 개념이 아님.)

주식으로 치면 물타기를 할지 고민임.

 

돈을 더 넣을 수 있는지부터 판단하고 그리고 앞의

여러 가지 기준들을 대입해봐야 함.(목표를 조금 더 높게.)

입지 수준도 50% 이내가 아니라 70% 이내여야 함.

(그래야 돈을 투입할 가치가 있음.)

 

< 끝까지 들고 가야 할 부동산 >

 

'순수 토지'의 입지를 보면 됨.

건물이 오래되고 평당가는 낮은데?

신축이 들어서면 대장이 될 것 같다? 상위 30% 입 지면? 정리할 필요가 없음.

시간이 지나면 건물 가치는 떨어져도 토지는

받쳐줘서 오래가져 가면 됨.

 

입지가 좋은 재건축/재개발은 기존 구축과 의미가 다름.

이미 전세가율도 현저히 낮음.(역전세 맞을 이유가 없음.)

입지가 상위 30%라면 당연히 들고 가야 됨.

순수하게 '토지'만 봐야 함.

 

수익형 부동산도 이자, 월세 내고 임차인이 연체를 안 하면?

급하게 정리할 필요는 없음.

 

'부동산은 파는 게 아니고 살 수만 있는 것이다!'라고 시작하면

처음부터 신중하게 사게 됨.

우리가 그런 관점으로 접근하면 고점이 아닌 시점에만 사면됨.

그리고 '장기보유'하면 이길 확률이 매우 높음.

 

자기만의 기준을 가지고 만족되는지 판단해야 됨.

 

분양권을 프리미엄 주고 갔는데 지금 마피가 나오면?

시간 지나면 오를 것 같았는데 입주를 하고 나면

'더 떨어지겠구나!'라고 생각을 하게 됨.

그런데 입지가 좋으면? 상황 때문임.

만약 입지가 안 좋다면 신축 빨로 가격이

높기 때문에 정리를 하는 것이 맞음.

 

느긋하게 여유를 가져야 하지만 등기를 칠

상황이 안되면(자금 문제) 미리미리 정리하는 것이 나을 수도 있음.

(최소 6개월 전부터 서둘러야 함.)

- 입주 시점에 사람들이 던지면 가격이 훅훅 떨어짐.

너무 끝까지 가서 팔려고 하면 안 됨.

여력이 있으면 들고 가는 것도 방법임.