[북극성주TV] 부동산 최대 낙폭? 부동산 매매 심리 상승?

 

1. 지난해 아파트 값 최대 낙폭(한국부동산원 16일 발표).

2003년 이후 통계 사상 최대 낙폭.(금융위기 이후에는 가장 큼).

 

2022년 전국 아파트 매매가 : 전년대비 7.56% 하락.

2022년 수도권 : 9.68% 하락.

세종(-17.12%), 인천(-12.56%), 대구(-12.38%), 서울(-7.70%)

언제부터 하락했는지도 중요한 포인트임.

처음에는 하락폭이 적다가 커지고 빨라지고 다시 하락폭이 줄어들고

다시 상승할지 하락할지가 결정됨.

서울은 작년부터라서 초입이고 세종은 3년 차이기 때문에 줄어들 가능성이 높음.

 

정점을 찍고 하락을 하면 6개월~1년 사이까지는 

힘의 균형을 유지함.(팔려는 사람도 안 팔고 사려는 사람도 안 사고)

점점 매수 우위로 쏠리면 확 쏠리게 됨.

지금이라도 빨리 팔아야지! 하며 물건을 다운시킴.

 

부동산 40년의 시장을 놓고 보면 하락폭이 커질수록

반등의 폭이 커지고 반등의 시점도 빨라짐.

 

외환위기 때 1998년 하락, 1999~2000년 하락폭이 줄어들고

2001년 5월부터 반등이 시작됨.(언론에서도 나옴.)

그 기간이 3년 반 정도됨.

 

3년 전 가격으로 회귀된 지역 같은 경우 반등폭이 커질 수 있음.

흘러가는 하락에 대해 고민하기보다 어느 시점에

반등할 수 있을까? 를 고민하는 것이 좋음.

 

2. 6억 이하 아파트 거래량 비중 증가.

전체 거래 중 비율이 증가하고 있음.

가장 많은 사람들이 매수할 수 있는 대상이기 때문에

거래가 많을 수밖에 없음.(과거 중저가는 3억 원).

원인 : 세금 및 대출 등 규제완화.

6억 원 이하면 한도, 이율 / 세율 / 저가 수요.

상승장에서는 조금 더 상급지로 가려고 함.

하락장에서는 전세로 가거나 저가로 가려고 함.

 

> 거래량이 증가할 때 금액대별 거래량을 확인하는 것이 중요.

단지별 금액대별, 소형, 대형의 거래량이 많은 곳을 매수해야 리스크가 적음.

 

3. 서울 주택 매매심리 상승(국토연구원 16일 발표.)

정부 규제 완화?

주택시장 소비심리지수? 높을수록 가격 상승 심리가 많고

낮으면 낮을수록 가격 하락 '체감' 심리가 많다는 것임.

0~200, 100 이상 / 100 미만.(전월 대비, 상승/하락이거나 거래 증가/감소)

* 실제 '거래량'이 증가하면 '심리'가 올라갈 수 있음.(반대도 마찬가지).

 

바닥을 찍고 회복이 되냐 안되냐를 판단하는 데 있어서

'거래량'임, 그리고 '매수 심리'임.

 

부동산 반등의 시그널이 나타나려면

최소 소비심리지수가 100 이상이 되어야 함.

그 아래쪽에 왔다 갔다 하는 것은 하락폭이 줄어든다고의 의미만 두면 됨.

부동산이 하락했다고 하더라도 보합했다가 다시 내려갈 수 있음.

반등했다가 반등폭을 키울 수도 있음.

현재 여건에서 상승할만한 호재가 없음.

규제 완화 / 금리 인상은 여전히 진행 중이기 때문임.

 

이런 상황에서 섣불리 결정을 하게 되면 '리스크'가 큼.

시간을 지켜봐도되는 시점으로 보면 됨.

성급하게 행동할 시장은 아님.

3~4달 누적되어 반등의 시그널이 확실히 잡힌다고 하면?

그때 시작해도됨.