[캔들스토리] 까고보니 50%가 갭투자! 진짜는 내년부터 온다?

https://www.youtube.com/watch?v=PD3teIU8zMY 

전세보증금반환보증, HUG와 HF에서 내놓은 상품임.

사고 건수와 금액이 이미 작년 한 해치를 넘은 최대치를 찍고 있음.

빠르게 높아지는 전세가율?

전세 수요가 급증해서가 아니라 전세가는 떨어지는데

집값 떨어지는 것이 더 빠르기 때문임.

이때는 '갭 투자'를 하기 어려움.

내어줄 보증금이 부족해질 수도 있기 때문임.

 

최근 3년간 부동산 가격 급등 시기에 '갭 투자'가 엄청 늘었음.

서울시 같은 경우 50%가 갭투자, 전국적으로는 30% 였음.

수도권은 빌라/다세대 위주로 되었음.

고금리 때문에 이자 부담이 커져서 전세의 매력이 떨어지고 있음.

 

< 전세금 반환 보증을 역이용? >

반환 보증 자체가 문제가 아님.

보증 보험에 가입하면 전셋값을 돌려받을 수 있다면서

매매가격 이상으로 전세가격을 올림.

그래서 억지로 파산시켜 전세가격을 돌려받음.

 

< 대출해서 들어가기에는 매력도가 떨어져 가는 전세?(전세자금대출 7%대) >

안 그래도 전세 만기 시 보증금 반환 우려가 커지는데

이자 부담이 더 커져서 월세화가 더 강해지고 있음.

평균적으로 아직 전세가 아직 유리하긴 함.

갭투자에 대한 위험 부담이 더더욱 커지고 있음.

집값 하락 + 월세 상승.

임대인 월세선호도가 가파르게 증가하고 있음.

 

< 나름 시대에 맞게 시작은 합리적이었던 전세. >

주택 부족과 자금은 부족한데 도시화가 빨리 이루어졌기 때문임.

그리고 개인이 미 발달된 금융에서 대출받기가 힘들었음.

산업 고도화에 집중하고 있어 기업에 몰아주고 있었음.

도시에 오른 집값을 감당하기 힘든 임차인은 비용 부담 없이

거주할 수 있었고 원금 손실 없이 돌려받을 수 있었음.

임대인 입장에서도 '목돈'을 가질 수 있었음.

'사적 금융'임.

 

< 괴물이 된 전세? >

전세 제도는 서민 주거에 중요한 부분을 차지하지만

투기 수요를 쉽게 끌어들여서 집을 더 구하기 힘들게 만듦.

 어떤 정권도 막론하고 서민 주거 안정을 위해

전세자금대출의 금리를 낮추고 혜택을 줌.

전세 시장에 자금이 늘어나면 전세 수요가 늘어나면서 가격이 오름.

그리고 가격이 오르면서 '갭'이 줄어들고 적은 돈으로

집 사기가 좋아지니 '갭' 수요가 늘어가서 집값이 오름.

또 전세가격이 오르고 매매가를 올리니 정부는 규제 정책을 발표하고

'임대 관련 자금 금융 완화'에 들어가고 다시 '전세 가격'을 올림.

이것이 '사이클'임.

 

< 한계에 직면한 전세시장? >

전세라는 것이 배경 하고는 다르게 투자라는 개념이 깊게 들어옴.

전세는 전세 나름의 역할을 하니 없앨 수도 없음.

부동산만큼 다양한 이해관계가 얽혀있는 것도 없음.

세입자에게 비용 낮은 임대 형태를 주지만 내 집 마련을 방해함.

전세 대출 관련한 광범위한 지원은 임대인을 지원하게 됨.