[구만수] 부동산 투자, 분양권 투자는 언제 해야할까요?

집값이 끝도 없이 오를 것 같나요?

인생도 그렇지만 안 좋은 일도 좋은 일도 있음.

다 그러함.

천정부지로 가격이 끝도 없이 오를 순 없음.

 

부동산은 '공부'를 하고 사야 됨.

개별성이 이상한 것을 아파트를 사면 

다 회복하고 나중에 회복할 것임.

공부 안 하고 산 것은 물건 보면 딱 나옴.

 

그런데 상품의 입지가 좋아도 그 지역 상황의

분위기가 좋지 않으면 지지부진하게 되어있음.

 

좋은 것으로 갈아타서 결국 '종착점'을 가야 됨.

압구정 현대든 삼성동이든

그 과정에서 갈아타기가 필수임.

재건축/재개발이든 입지든 옳음.

 

데이터상 평균치, 상대적으로 빠진 비율을 보게 되면

전년대비 빠지지 않음.

더 빠지고 덜 빠지고의 문제를 주관적으로 보게 되어있음.

세부적으로 단지의 상황도 봐야 함.

일부 개인들은 최고가를 기준으로 보는데

최고가가 주식에서 매물대(가장 많이 사고판 가격대)가 있듯이 잘 봐야 함.

아파트도 마찬가지임.

아파트 단지에서 가장 많이 사고 팔렸던 금액대를 기준으로

빠졌다고 생각해야 하나? 아니면 최고 가격으로 봐야 하나?

그래서 평균치 데이터를 치게 되면 강남 3구, 용산이 적게 빠짐.

사람들은 최고가만 보기 때문에 착각에 빠짐.

 

시장 동향을 보면서 벌겋게 물든 곳은 사면 안됨.

많이 올랐으니까 덜 오른 곳을 찾아야 하는데

덜 오른 곳도 없으면 살 곳이 없다는 말임.

 

최고가 그룹에서 사는 사람이 미친다고 이야기하는 것임.

지금에 와서 재작년 10월부터 대출을 안 해주면 심각해지겠다고 했었음.

그때 들어간 사람들도 많음, 그 사람들이 힘들어하고 있는 중임.

물건을 잘 샀음에도 대출금의 이자를 갚는 것이 힘든 사람도 있음

 

능력이 되는 사람이 샀는데 현금 흐름이 나빠졌다면?

감당이 안되니 어떻게 할 수 없는 상황인 케이스도 있고 천차만별임.

 

단순하게 생각할 부분은 아님.

언제 진입을 했느냐에 따라 달라짐.

서울 'P' 1억 원 주고 산 것은 P 10억 원 넘었다가 7억 원대로 떨어짐.

그런데 '어쩌라고?' '다시 오르겠지!'라고 생각함.

입지를 기본적으로 깔았기 때문에 신경 안 씀.

평균치를 봐야 함.

 

자기 생각한 가격 이하로 떨어지면 입지 좋은 곳은 안 팜.

파는 것은 어쩔 수 없이 파는 사람들임.

매물대(정상적인 시세)를 잘 봐야 함.

 

시장 사이클의 선도주자는 '분양권'임.

전매 제한 풀어주다가 재건축/재개발 다시 오르면

다시 분양권을 규제하기 시작함.

규제의 완화, 강화의 첫 시작은 '분양권'임.

돈이 적게 들어가고(계약금 10%) 쉽게 사고팔 수 있기 때문임.

많은 시장 참여자가 있기에 정부도 알고 있음.

 

경희궁 자이도 미계약이 났었음.

 

주변 신축/준신축이 가격이 지금보다 하락되어서

이미 사업을 시작한 지 몇 년씩, 맨땅에 공사를 하고

설계를 하고 매입을 하고 인허가 시간이 적은 시간은 아님.

그러면서 상승장 끄트머리에서  1년 전에 분양 계약을 했던

사람들은 그때 시세대로 계획을 짜고 심의도 신청했었을 것임.

앞으로 분양권이 나오는 시세와 작년 진행했던 시세는 다름.

활성화되었을 때 시세를 분양했더니 미달되고 계약이 안 되는 것임.

그 사이에 주변 아파트 값이 떨어졌기 때문임.

그런데 계약대로 그대로 끌고 갔기 때문에 미분양이 나오고 있음.

새로이 분양하는 사람들은 주변 시세 감안해서 낮추든지 비슷하게 할 것임.

그때도 그때도 시장 상황이 안 좋아서 미분양이 나면?

그곳이 입지가 나쁘지 않으면 판단을 해야 됨.

30~40% 떨어진 것에 대해 책정했는데?

그렇다고 아파트 가격이 0원이 될 순 없음.

여기는 들어가야 됨.

결과적으로 준공이 되려면 3~4년 있어야 하니까

그때즈음 상승이 될 것임.

지금 미분양은 고점일 때 분양가를 정한 지역임.

사람들은 가격이 오르면 사고 내리면 안삼.

디플레이션, D의 공포.

언제 분양권을 투자해야 할까요?

주변 시세가 떨어진 것을 감안한 분양가로

분양했는데 입지가 좋음에도 미분양이 난 곳.

모두가 No 할 때 Yes 해야 돈을 벌 수 있음.