[캔들스토리] 부동산 투자, 미분양 막다가 다 죽는다?

https://www.youtube.com/watch?v=SaNGUwExzP4 

미분양 급증 문제.

국토교통부에 따르면 작년 11월 말 기준 전달 10월보다

약 20%가 증가한 미분양 주택이 총 5만 8천 가구임.

안 팔리는 악성 매물이 7천 가구.

11월 이후 부동산 경기가 개선된 것이 없음.

지금은 미분양 물량이 7~8만 가구가 될 것임.

 

통계에 잡히지 않는 소규모 아파트, 오피스텔,

건설사들이 은폐한 미분양 물량(좋은 호실 / 마케팅 등)

 

실제 미분양 물량이 10만 가구정도 될 것임.

그런데 올해 입주 물량도 있음.

부동산 경기 악화 > 미분양 > 건설회사 현금흐름 악화

> 부도 > PF 대출해 준 금융사도 위기.

미분양이 남아진 이후 현금흐름이 악화돼서 금융지원이 해줌.

50조 원 + 알파.(작년 4분기 촉박하게 진행.)

 

정부가 시장 개입을 안 했다면 1군급 건설사가 무너졌을 것임.

급한 불은 일시적으로 껐는데 불씨가 살아날 수도 있음.

그래서 1.3. 부동산 대책이 나옴.

* 거주지 관계없이 주택 소유 여부를 떠나서 12억 초과분에

중도금 대출을 받아 아파트 분양이 가능하게 함.(1년 뒤 전매도 가능).

 

시장 분위기 올려주는데 언론도 도와주고 싶음.

 

< 부동산 금융 대책 >

특례보금자리론(소득 무관, 9억 이하 주택, 한도 5억, 만기 50년, 연 4%).

고정 금리형 전세 대출도 나옴.(4%가 나오고 있음.)

전세 대출의 93%가 변동 금리라서 주거안정성을 위해 내놓았다고 함.

 

전세 대출 늘려주는 것은 거래 활성화를 위한 것임.

실제로 투기 세력에게는 전세가가 중요함.

전세 자금 대출로 전세가가 오르면 매매가가 오르기 때문임.

투기 세력이 먼저 움직여야 부동산 시장이 움직임.

그러려면 전세가가 안 떨어진다는 환경이 나와야 됨.

 

< 기준금리 3.5%인데 대출금리가 4%대? >

대출 금리는 장기채에 영향을 받음.

기준금리는 단기채임.

'장단기 금리 역전 현상'이 심해서 장기 채권 금리가 높아야 하는데

단기채 금리가 높아진 특이한 상황임.

일반적이지도 않은 상황을 가지고 4%대 대출 상품을 만들고 싶겠나요?

은행은 성과급 잔치를 하고 있다?

금감원장이 순이자 이익으로 여력이 생겼다며 대출금리를 올리지 말라고 함.

 

기준금리는 오르는데 왜 예금 금리가 떨어질까요?

은행이 돈을 조달할 때는 예금과 은행채가 있음.

작년 10월 자금경색 문제가 심각해져서 기업 비상 지원을 해주었음.

경기가 안 좋아서 채권 시장이 안 좋았기 때문임.

채권 시장에 혼란이 오고 자금줄이 터짐.

그래서 비상 전략을 씀.

채권 시장이 냉각된 상태에서 어떤 채권을 믿을까요? 은행채임.

초우량 차이기 때문임.

은행채에 다 몰릴 것 같으니 은행에게 은행채 발행을 중단시킴.

그래서 예금에 집중해서 예금 금리가 올랐음.

비싸게 예금자들에게 조달한 자금 돈이 급한 기업들이

돈 빌려달라는데 막 빌려주기가 어려운 상황임.

 

지금 가계랑 기업들 가계 부채가 힘드니까 은행들 보고

대출 금리 잠깐이라도 내리고 고정 금리 상품 내놓으라는 것임.

은행은 대출로 버는 돈이 적어짐.

제조업에서 마진이 줄어들면 마진율을 높이려는 것이 '원가 절감'임.

예금 이자 내리는 것은 비용을 줄이는 것이니 '원가 절감'임.

 

< 부채규모 관리를 손 놓는 것일까요? >

제2금융권 PF 대출 규모가 너무 큼.

지금까지 가계대출 규모가 너무 커져서 부채 위기가 커질까 봐

우리나라는 금리도 제대로 못 올렸음.

그런데 지금 당장 위기인 미분양만 보고 부채규모 관리를 손 놓고 있음.