[렘군] 가파르게 늘어나는 미분양, 정부는 이렇게 할 것입니다

https://www.youtube.com/watch?v=uyjJ-w1vdVY 

< 정부가 미분양을 매입한다? >

매입을 해서 임대하다가 샀던 금액에 준하는 금액으로

시행사에게 다시 팔겠다?

MB 때 유사한 사례가 있었음.

2008년 말에 서브프라임이 터지고 미분양이 계속 늘어나고 있었음.

그런데 사건이 터지니까 기하급수적으로 늘었음.

미분양이 16만 세대가 되었음.

한 5조 원을 투입해서 미분양 한 4만 가구를 매입한 사례가 있음.

환매조건부 매입이라고 해서 분양가격보다 싸게 삼.

예를 들어 분양을 했는데 10억짜리인데 10억에 정부가 사면 바보임.

7억에 달라하면 주지 않는데 준공하고 1년 이내에

부대 비해서 다시 팔겠다!라는 조건을 붙임.

 

지금 미분양이 심각하기 직전임.

< 전국 미분양 주택 추이 >

미분양이 피크일 때가 2008년 11월부터 2009년 5월임.

2~6만 하던 것이 갑자기 16만까지 올라감.

미분양도 약간 6만이 경계선임.

6만보다 내려온 시기가 걸친 것이 2012년도였고

확실하게 내려온 것은 2014년도였음.

시간이 지나서 2014년도부터 보면 확실하게 줄어든 것이

2021년도에 최저를 찍고 2022년 지나서 갑자기 급증하고 있음.

지금 6만 가구점에 걸려있음.

 

지금 이것이 과연 많은 것이냐?

과거 16만보다는 적지만 '추이'를 봐야 함.

 

2022년 동안 분양을 한 것이 전국적으로 6만 가구가 됨.

2023년도부터 시작해서 또 분양을 하는데

작년에는 너무 드라마틱한 변화가 있었음.

지금은 모두가 어렵다는 것을 아는 상황임.

이 상황에서 분양을 하면 잘될까요?

어려울 것임.

입지가 안 좋거나 가격이 조금이라도 높으면 외면받을 것임.

A 단지가 미분양이 났으면 옆 단지가 미분양이 될 확률이 높음.

특정 지역 1~2개만 문제가 되면 모르겠는데 전국적으로 힘듦.

분양을 했다 하면 미분양이 될 가능성이 높음.

아차! 하는 순간 16만까지 가게 될 수 있음.

정부가 이런 상황을 인지하고 선제 대응을 하려고 하는 것임.

미분양을 어떤 식으로 바라보는지? 남다를 수밖에 없음.

 

최근까지 하는 횡보를 보면 납득이 감.

분양 시장이 망가지면 바로 잡을 수 없음.

2009년 ~ 2011년도 미분양이 급증했는데 중견건설사들이 도산함.

벽간 건설, 신동아 건설, 금호산업, 동문건설, 남광 토건 등 많음.

풍림 아이원, 월드 메르디앙 월드 건설.

롯데 건설, 태영 건설 '위기다!'라는 말이 계속 나오고 있음.

실제적으로 작은 기업 우석건설, 동원건설산업 등 분위기가 안 좋음.

지금 종합 건설사들이 폐업 신고가 9년 만에 최고치임.

부도가 나면 일이 심각해짐.

 

< 정부가 나설 수밖에 없는 이유 >

'미분양이 번지게 되면 걷잡을 수 없고

어떠한 정책 수단도 효과가 반감됨.'

규제 완화 정당성을 강조함.

미분양을 정확히 계산하는 것이 중요함.

그런데 건설사들이 제대로 밝히지 않고 있음.

이렇게 하면 정부가 대응이 안됨.

 

앞으로의 핵심은 외부의 키 '금리'에 있음.

내부 상황에 있어서 키는 '미분양'임.

앞으로 1월 이후로 전국 미분양이 어떻게 되고 있는지

6만을 돌파해서 7만을 가는지 거기에 따라

정부가 어떻게 움직 일지를 잘 봐야 함.

'미분양'을 보면 답이 나옴.

 

키가 미분양이면 시나리오는 간단함.

미분양이 더 증가하느냐 감소하느냐

그다음에 사람들이 어떻게 행동할 것이냐?

미분양이 증가하면 정부가 소방수 역할을 할 것임.

'부동산' 연착륙 이전에 '청약 시장' 연착륙이 필요함.

 

사고가 안 나도록 사전에 무언가를 해야 됨.

분양이 되게 하려면 어떻게 해야 할까?

근원적인 부분을 해결하려고 할 것임.

나머지 규제에 대해서 풀어줄 것임.

기축시장이 활성화되지 않으면 청약을 하지 않음.

 

그런데 미분양이 증가를 안 하면?

시장에 맡기고 지켜볼 것임.

 

지금 정부는 기축시장이 어려운 것은 관심이 없음.

생태계가 망가지지 않는 것에만 관심이 있음.

결론은 그런 것 같음.

미분양이 앞으로 어떻게 나는지 지켜보는 것이 중요함.

지금 바라보는 것은 전국 평균임.

그것이 아니라 지역별로 체크해 보는 것이 중요함.

 

미분양이 제일 많은 곳은? 대구.

미분양이 없는 지역이라서 안심할 수 있느냐? 그것도 아님.

올해 분양했는데 급증할 수도 있음.

미분양이 초미의 관심사임.

앞으로 어떻게 미분양이 증가할까?

청약 경쟁률을 유심히 보는 수밖에 없음.

20 : 1을 넘어가는지.

10 :1 미만이 되면 무조건 미분양이라고 봐야 함.

 

가격이 저렴하지 않으면 어려울 것임.

한편으로는 미분양이 났을 때 개인이 어려워지는 것이

아니고 시행사가 어려워지는데 더 적극적으로 움직일 것임.

그러면 구축 시장에 대한 것들도 밸런스가 맞춰질 것임.