[이현철] 윤대통령의 미분양아파트 매입지시는 시장을 무시하는 건설사 살리기

https://www.youtube.com/watch?v=ZQ14cpfstuA 

'미분양 주택, 정부가 매입 검토해라!'

 

정부가 매입할 기금은 충분히 있다?

전체 매입할 경우 27조 원이 필요한데 가능성은 있다?

 

정부 입장에서는 주택시장에서 미분양이 급속도로

늘어나는 것에 부담을 가짐.

단순히 주택 시장 하락 문제뿐만 아니라 미분양이

난다는 것은 특히 한 현장의 비율이 늘어나면

건설사가 부도날 확률이 높아짐.

지금 같은 경우는 예전하고 다른 양상이 벌어지는 것이.

건설사와 금융사의 재정 건전성이 지금은 매우 취약해있음.

나비효과처럼 금리 인상이 급격하게 이루어지고 그 이후에

레고랜드 사태가 일어났고 그 상황에서 PF 대출이 부실화되어가고 있음.

이 와중에 미분양이 많이 발생하면 예전보다 더 심한 충격을 볼 것이다?

그래서 미분양에 관한 대책 논의를 하던 과정에서 논의가 된 것처럼 모임.

 

과거와는 달리 미분양 비중이 낮아도 건설사 부담이 커질 수 있다?

 

매입을 한 후에 주택을 다시 취약 계층에게 다시 임대하는 방안도?

단순히 볼만한 문제는 아님.

여러 가지 문제가 내포되어 있음.

공공임대가 민간 임대시장을 보완하거나 시장 안정을 시킬 수 있는

역할을 하느냐 부분에 있어서 제약이 많음.

 

그 부분에 있어서 문제는 '가격 탄력성'임.

임대차 3 법에 의해서 지난 2년 동안 전세가가 폭등을 했다가

다시 제자리를 찾아가는 과정임.

어떻게 보면 폭락에 가까운 시세 하락이 생김.

전세가가 떨어지는데 오히려 공공임대 임대료가 올라가고 있다?

공공임대 임대료는 시세 따라 따라가기는 힘듦.

그래서 잡아놓은 것이 '물가 연동'임.

1~2년 전에 했던 전세 가격보다 지금 공공임대를 올리고 있음.

여기서 나타나는 문제가 민간 임대가 더 싸지는 상황이 발생함.

그러면 공공 임대 공실이 늘어남.

실제로 우리나라에 있는 새 아파트에 가까운 빈집은 다 공공임대임.

 

임대를 놓는 물건들은 다 개개인임.

공공 임대는 책임이 있음.

시세가 떨어진 상황에 맞추었는데 시세가 올라가면?

시세를 완벽하게 담당자가 맞추기 힘듦.

그래서 담당자는 가만히 있는 것이 효율적임.

이렇게도 하기 어렵고 저렇게도 하기 어려운 '공공'이라는 한계가 있음.

항상 가격차가 생길 수밖에 없음.

어떨 때는 너무 싸서 수요자가 몰리면 제한해야 하는데

한번 정해놓으면 몇 년이 감.

공공 임대 갔을 때 빈자리는? 가격이 저렴하다면?

조건을 굉장히 까다롭게 함.

까다롭게 한 조건을 맞출 임차인을 못 맞춤.

공공임대를 하려면 제도의 보완이 또 필요함.

그러면 비용이 또 발생하게 됨.

물건만 늘었다고 해서 임대의 효과가 생기는 것은 아님.

 

'자금의 효율성'이라는 문제도 있음.

기금을 가지고 공공 임대를 한다면? 손해를 볼 순 없음.

손실이 크게 나면 앞으로 벌어질 일에 대한 대비가 안됨.

전체 기금 47조 원에 27조 원이면 반 이상임.

 

이 부분의 문제점은 지금 당장만 바라보고 있는 것임.

미분양이 지금 많이 생기고 있는데 두 가지 문제점,

첫 번째는 분양가의 문제점, 두 번째는 미분양이 이것으로 끝인가? 임.

분양가대로 매입을 하게 되면 건설사한테 특혜가 됨.

특혜가 되면 건설사가 조심할 필요가 없음.

정부가 매입을 해주는데 건설사가 조심을 할 필요가 없어짐.

 

정부가 가격을 떨어뜨려서 팔라고 하면 건설사가 안 팔 수도 있음.

매입 가격 책정하는 부분에서도 난관이 많음.

높게 매입하면 특혜가 되고 싸게 매입하면 매입이 안되고

적당한 가격을 찾으면 합의도 되고 저렴하고 좋은데

 

두 번째 문제점은? 지금 27조라는 이 금액은

지금 수량을 사는 비용임.

앞으로 하락이 5년 이상 지속될 것인데

지금 미분양이 5만 8천 가구가 됨.

그래서 매입하는 것인데 앞으로 더 늘어나는 미분양은?

미분양이 2~3배 늘어날 가능성도 있는데 그럼 기금이 고갈되면?

문제는 지금 있는 미분양을 매입하면 끝날 것이라고 보는 것이 착각임.

앞으로 분양하는 현장에 미분양이 안 생기라는 보장은 없음.

 

문제가 많다고 생각하는데 왜 정부가 기금이 있는데

왜 개입을 안 했을까요?

효율성, 형평성 등 별로 도움이 안 된다고 판단했기 때문임.

일시적인 방책은 될 수 있지만 미분양 누적을 해결할 방법이 없는 것임.

시장에서 어떤 '자정 작용'에 의해서 무리하게 한 곳은

도태될 수밖에 없고 살려주게 되면 또 다른 문제가 발생할 수 있음.

시장은 시장에게 맡겨야 함.

 

미분양 대책만은 정부의 효율성을 기대할만한 측면이 없음.

정책에는 긍정, 부정 / 음과 양의 효과가 존재함.

정책을 할 때에는 부작용이 있지만 긍정적인 효과가

더 크기 때문에 고려할만하다? 무리해서라도 할만하다는 정책임.

긍정적인 효과는 이야기하면서 별로 없음.

긍정적인 효과가 없고 부정적인 효과가 더 많은 상황임.

정책은 필요하지만 효과에 대한 시뮬레이션을 돌려봐야 함.

지금 나온 이야기는 아주 즉흥적임.

내용을 보면 대통령이 지시했다! 시장을 읽고 있느냐의 문제임.

 

규제로 인한 불합리한 작용들이 결국 임차인에게 전가되더라!

그래서 규제를 풀어줘야 된다고 이야기를 했었음.

규제가 어떤 시장의 약자들에게 전가되려면 시장 상황이

갖추어져 있어야 됨.

지금 어느 정도 완화되었지만 그 이야기를 할 동안에는 규제가 있었음.

세입자에게 전가되려면 전세가가 계속 올라갔어야 됨.

지금은 폭락하고 있는 상태임.

지금 시장하고는 전혀 맞지 않는 말임.

문제가 무엇일까?

시장을 읽고 시장 상황에 맞춰서 정책을 펴는 것이 아니라

해야 될 정책을 정해놓고 갖다 붙이는 순서가 뒤바뀐 것임.

 

시장에서는 효과가 없지만 실제 목적은 '건설가 구하기!'임.

건설사를 구하는 것이 진짜 도움이 되느냐?

건설사가 미분양이 안 가기 위해 스스로 강구해야 하는데

완화책을 주어버리면 그런 노력을 스스로 하지 않게 됨.

 

대통령이 시장을 못 읽고 있음.

정책을 당위적인 측면에서 쓰려고만 하고 있음.

 

문재인 정부의 부동산 정책은 잘못된 것이 없음.

어쩔 없이 해야되는 부분이 있으나 잘못한 것은

바로 임대차 3법임.

그 시기에 적용한 부분.

 

마찬가지로 부작용이 컸는데 이런 식으로 대통령이

시장을 읽지 않고 '정책을 해야만 해!'라고 시장에

부합되지 않는 정책을 수행하면 부작용이 더 커질 것임.