[김작가TV] 지금 가장 위험한 부동산 바로 '여기입니다' (김사부)

https://www.youtube.com/watch?v=rKzWFDLsifk&t=22s 

Q. 투자 대상이 장기적으로 성장할 가능성이 크고

조정 기간이 단기간에 그칠 게 확실한 곳은?

수도권 신축 또는 수도권의 각 대장 아파트들이 주목을 받을 것.

기본적으로 핵심 아파트들이 먼저 올라감.

지방도 마찬가지임.

투자성이 없다는 것이 아니고 지방별 워너비 아파트들이 치고 올라감.

그런 곳이 올라가는 것이 시그널일 수도 있음.

하락기에는 주요 재건축 빼고는 (먼 미래) 인기가 없어짐.

 

Q. 강남 3구의 아파트들 향방은?

바닥을 찍었고 이제 거래가 늘어나는 상황으로 바뀜.

그러면서 규제가 바뀌면 가격이 완만하게 오를 것임.

완만하게 올라가도 너도나도 뛰어들진 않음.

 

Q. 갭투자와 전세 레버리지 투자는 다르다?

오해의 소지가 많음.

전세가율이 높아져서 갭이 적어져서 사는 것은 똑같음.

갭투자는 매가 상승을 기대하는 것이고

전세 레버리지는 전세가 상승을 기대하는 것임.

매매가가 올라가는 것은 투자자만 달려들어도 됨.

전세가가 올라간다는 것은 실수요자들이 받쳐줘야 함.

그 차이임.

전세가가 올라가는 것을 보려면 수요가 있는 아파트냐 아니냐를 봐야 함.

 

Q. 3천만 원씩 4년 동안 투자해도 편안하게 사는 방법?

전세 레버리지를 사용해야 함.

역전세가 난 이유는 금리 인상임.

사실은 또 하나는 임대차 3 법임.(반시장적).

시장은 수요와 공급으로 인해서 가격이 맞추어짐.

전세가는 더더욱 거품이 없음.

5% 상한이 걸려서 다 못 올리는데 올릴 수 있으니

희소하니 가격이 이중 구조가 되었음.

이 가격 자체가 이상한 가격임.

거기에 금리 충격이 오니까 위의 가격이 내려갔음.

이런 부분들이 해소가 되어서 시장 적정 가격으로 오면 상승하게 될 것임.

전세 가격이 상승하는 것을 기다려서 오르면 재투자를 하는 것임.

3천만 원 정도를 투자해서 부동산을 사고 또 사고 4년 동안 4개 사면

1억 2천만 원 정도 듦.

그렇게 4채를 가면 2년 동안 한 번씩 전세금 상승분을 받음.

노동을 해서 최대한 모으는 것이 1년에 3천만 원인데

거기에 + 천만 원이 나오면? 그럼 4천만 원 가지고 투자할 수 있는 것임.

계속 그러면 규모가 늘어남.

그러면 계속 규모가 늘어나 돈을 만들어냄.

나중에는 그렇게 투자할 수 있는 돈이 급격하게 늘어남.

 

Q. 경자달 20년 프로젝트란?

10년 동안은 전세 레버리지를 투자하는 것임.

결국은 내 돈이 아니긴 함.

그렇게 해서 늘려서 10년 동안 가만히 있어도 나오는 투자금이 많아짐.

1년에 1억 정도 가만히 있어도 나와줌.

그 정도 수준이면 멈추고 그다음 2단계.

그런 돈을 가지고 수익형 부동산을 사야 됨.

3년만 모아도 3억임.

그런 3억을 모으고 대출을 받으면(상가는 70%까지 가능)

금리가 낮아지고 하면 월세 받아서 이자내고 수익이 나올 수 있음.

그렇게 쌓아가다 보면 월세가 몇천만 원까지 나옴.

그런 과정이 10년 + 10년 = 20년이면 달성할 수 있음.

 

심플한 이야기임.

그런데 사람들이 왜 못 따라 할까요?

분명한 이유가 있음.

부동산 시장은 좋은 시절과 나쁜 시절만 있음.

완만한 시절은 없음.

아주 좋은 시절에는 전세 레버리지 투자를 안 하고 싶어 짐.

다른 화끈한 돈 되는 것들이 많기 때문임.(초기 재개발 등)

그러다가 약세장이 나오면 할 수 있는데 하고 싶지 않음.

부동산 투자에 믿음이 없어지기 때문임.

그래서 결국 언제든지 하기가 어려운 상황이 나옴.

그런 것을 이겨내고 강세장일 때는 욕심을 줄이고

약세장일 때는 인내심이 필요하고 세팅을 해놓으면 부자로 만들어줌.

 

Q. 지난 상승장에서 부를 창출한 투자자가 많은데

소액 투자가 아직도 유효할 것인가요?

그럼 취득세, 종부세 등은?

세금을 피하면서 할 수 있음.

종부세도 많이 올랐다고 해도 부부 공동명의라고 하면

부부당 20억이면 종부세를 내지 않음.

또 취득세도 중과를 안 해주는 부분이 있음.

규제가 겹겹이 쌓여도 재개발 입주권, 오피스텔은 중과에 벗어나있음.

규제가 바뀌어지거나 임대사업자에 넣어도 되었음.

그런 식으로 제도나 규제는 피하면서 모을 수 있음.

 

Q. 오피스텔, 지산, 상가, 꼬마빌딩 시장은?

오피스텔, 지산 95%는 쓰레기임.

투자성은 전혀 없음.

활용가치는 있을 수 있음.

상가는 조금 다름.

상가도 일반인들이 접근할 수 있는 곳은 적음.

적은 상가를 찾는 것이 어렵진 않고 공부해서 접근하면 됨.

상가는 재산이 있는 사람들이 가지고 있음.

그래서 금리가 올라도 막 싸게 나오지는 않음.

대출이 많이 끼었다고 아파트처럼 많진 않음.

어차피 수익이 나오기 때문임.

이자 늘어난다고 해도 감당할 수 있음.

그러면서 기다림.

아파트는 규격화되어 어떻게 떨어지는지 나오지만

상가는 통계로 잡히지도 않음.

 

Q. 내 집 한 채는 있어야지! 강조하는 전문가들이 많은데

반대로 이야기하는 이유는?

실거주 생각하면 안 됨.

3가지 이유가 있음.

1. 인생에는 많은 변수가 있음.

평생 살 줄 알았는데 상상하지 못하는 너무 많은 변수가 많음.

안정적인 직장에 다닌다고 변수가 없다고 생각하는 것은 안됨.

지금 같은 때에 안 팔리면? 발목을 잡아버림.

2. 무리한 선택을 하거나 무모한 선택을 해버림.

무리한 선택 : 과도한 대출.

 

무모한 선택 : 자신만 좋아하는 곳.

평생 살아야 되겠다고 하니 많은 것을 만족시키니 무리하게 됨.

아니면 무모한 짓을 함.

결국 그것을 팔아서 무엇을 해야 될 때 평행 이동조차 못할 수 있음.

3. 사람은 소유하는 그 순간부터 단점이 보임.

연애도 집도 마찬가지임.

사랑은 3년 간다고 함.

집은 딱 1 년감.

1년 행복하게 살고 별의별 문제들이 발생함.

좋은 것은 익숙해지고 나쁜 것들은 계속 걸림.

 

이상적인 것은 투자성 + 실거주성임.

다만, 그렇게 투자성도 실거주성도 만족할만한 것을

사지 못하는 사람들이 훨씬 많다는 것임.

그럴 때는 실거주를 양보하고 투자를 앞세워야 함.

 

Q. 부동산 20년 동안 불변할 5가지 키워드.

1. 강남 불패.

다른 아파트 가치도 강남 접근성임.

기반도 오랜 세월이 걸려서 바뀌기 힘들 것임.

2. 역세권.

아무리 역이 많아도 희소성을 가지고 있음.

역세권을 위주로 ㅇ리단길 트렌드도 됨.

대중들이 접근하기 좋은 곳.

나라에서 용도변경을 해서 고층빌딩을 해주겠다고도 함.

3. 소형.

강남을 제외한 다른 곳의 대형은 다 팔아야 함.

인구 분화가 엄청 많이 되고 있음.

1~2인 가구가 합쳐서 60%가 넘음.

대형 평형이 필요한 사람들이 사라짐.

코로나-19 때문에 잠깐 수요가 있었지만

대형이 필요한 것이 아니고 거점 오피스가 발달할 것임.

집에서 모든 것을 해결하는 것은 있을 수 없음.

4. 전세가율, 월세 수익률(이용 가치).

부동산이라는 것은 결국 이용가치를 봐야 함.

이용가치 대비 가격.

고점에 사서 괴로워하는 사람들도 이용가치를 생각하지 않기 때문임.

이미 이용가치면에 있어서 거품이 있었는데 고려하지 않는 것이 문제가 됨.

5. 신축.

인구가 줄어드는데 부동산 가치가 올라갈까요?

과거에 이런 이야기가 있음.

학령인구는 줄어들고 대학교는 쉽게 간다?

그런데 그런 세상이 되었나요?

지방 대학교는 문 닫지만 좋은 곳은 경쟁이 더 치열해짐.

아파트가 더 늘어난다고 해도 좋은 아파트에는 수요가 몰림.

SNS로 더 비교가 됨.

대체할 수 있는 것들이 생겨날 수도 없음.

신축이 쌀 때는 놓치지 말아야 함.

 

Q. 현시점 가장 큰 문제로 보이는 것이 지방 갭투자와

서울/수도권 빌라 갭투자임.

지방 갭투자는 싸다는 이유로 아직도 하고 있음.

기본적으로 실수요가 받쳐주지 않으면 문제가 됨.

지방은 언제든지 공급이 가능해짐.

대체 수단이 바로 발생할 수 있음.

그러면 큰 리스크가 발생함.

오직 투자 금액이 적다고 산다는 것은 매우 위험한 일임.

서울에 있는 빌라를 모아타운, 신통기획으로 사고 있음.

신축이 되기까지 세월을 생각해봐야 함.

그렇다고 보장도 없음.

사업이라는 것은 과정에서 수도 없이 엎어질 수 있음.