[김작가 TV] 지집값 지금이 거의 바닥입니다, 더 떨어지기 힘듭니다 (김사부)

https://www.youtube.com/watch?v=n2TtlNEiGiU 

Q. 투자경력이 오래된 것으로 아는데 언제 처음 부동산 시장에

뛰어들었고 그때 분위기는?

1997년도에 잘 알지 못하고 뛰어들었음.

그 이후 외환위기가 터짐.

그 때문에 고생을 했고 2000년부터 부동산 공부, 수련 과정을 거침.

2004년부터 전문가 타이틀을 달고 컨설팅을 해옴.

 

Q. 불황과 호황을 다 느꼈는데 기시감을 느낀 적이 있나요?

기시감뿐만 아니라 과거의 재현임.

사람들의 반응도 다 똑같음.

어려움의 원인과 내용만 달라질 뿐임.

 

Q. 우리나라 시장은 어느 지점에 와 욌는가?

침체기 초반에 들어섬.

하락기와는 다름.

침체기는 거래가 잘 이루어지지 않고 침체된

상태가 유지되는 초입에 들어갔다고 봄.

반응은 과거와 똑같지만 과거와 다를 것들은

침체가 짧아질 것이라는 것임.

이유는 인터넷 때문임.(정보가 빠르게 공유.)

과거 침체기 때는 돈 많은 노인들이 왔는데

지금은 30대 초반 분들이 오심.

상승기 때 겁나서 못 샀는데 지금부터 준비해서 해야 되지 않겠나요?

라고 하면서 옴.

그렇게 생각할 수 있는 것이 놀라운 것임.

부동산을 잘하면 돈을 버는구나!라는 인식이 잡혀있음.

 

Q. 수많은 언론들이 부동산 시장에 부정적인 기사를 쏟아내는데

지금 부동산에 투자해도 되는지?

그 어떤 과거에 갖다 대도 똑같음.

자극적인 이야기를 해야 매스컴을 보기 때문에 공포감을 조장함.

그런데 책임을 지지도 않음.

나쁠 것이라고 했는데 안 나빠져도 질타를 받지 않음.

 

일반인들은 투자해도 된다고 하면 오르는 것인가?라고 생각함.

앞으로 시장은 '보합세'로 갈 것임.

보합으로 쭉 가는 것임.

오르지도 떨어지지도 않는 그런 상태로 감.

3년간은 지속될 것임.

상승폭과 비례함, 7년 상승했으니 감안하면 그 기간으로 치면

하락, 침체기는 6~7년 정도 가는 것이 맞지만 세상이 바뀌어서 3년임.

과거보다는 짧아질 텐데 엄청 단축되지는 않을 것임.

 

가격이 많이 안 오른다면? 내 집 할 필요가 없다고 느껴짐.

문제는 3년이라는 것이 추측일 뿐임.

또한 예상이 맞았다고 쳐도 순식간에 오르고 물건이 없어짐.

중장기적으로 상승할 것 같으면 사는 것이 맞음.

지금이라도 상관없음.

투자를 하려고 하면 기회가 온 것들은 제한적임.

5% 정도인데 그 5%가 10~20%로 늘어나게 되어있음.

쉬운 예로 경매 같은 것도 지금 싼 물건이 나와도

취득세 중과 때문에 덥석 살 수 없음.

그런데 중과가 풀어지면 경매로 살 수 있게 되어버림.

지금은 5% 정도밖에 안 됨.

실수요자 입장에서는 금리가 안정이 된다더라도

급격히 과거처럼 떨어질 가능성은 없음.

무리해서 대출이 7%인데 그 이상의 수익성이 나오기는 어려움.

 

공부는 오히려 부동산 시장이 차분해졌을 때 필요함.

상승장 때 금방 내일 몇억씩 오르는데 공부가 되지 않음.

 

Q. 불황은 소유자로 하여금 매도하고 싶은 욕구를 불러일으키는데

앞으로 매매가가 오르지 않는다면 괜히 재산세, 종부세 등을 내는데

팔아버리는 것이 나은데 현명한 투자자들에게 오히려 지금이 기회?

 

지금 가지고 있으면 재산세만 냄.

그런데 문제는 오르는 타이밍을 알 수 있냐의 문제임.

2015년부터 올랐는데 그때도 사람들이 놀랐음.

또 놀라는 상승장이 올 텐데 그것을 알 수 없음.

예측할 수 없다는 것을 인정해야 됨.

결국 언젠가는 올라갈 것인데 못 맞힐 것이라는 것을 인정해야 됨.

충분히 낮아졌다면 가지고 있어야지 재산을 형성함.

중장기적으로 입지 좋은 물건은 시장 평균을 상회하기 때문임.

 

Q. 집값은 우상향 한다는 유효할까?

 

토지를 기반으로 하기 때문임.

토지는 한도 끝도 없이 늘어나지 못해 희소성이 있음.

우리가 보는 부동산은 그 정도 + 상위 20% 속하는 곳에 집중해야 됨.

 

1. 부동산은 소유권이 분산되어 있음.

- 많이 떨어진다는 것의 근거는 물건이 나와야 됨.

- 분산되어 있는 사람들이 동시에 내놓아야 하는데

다수의 사람들이 동시에 내놓을 상황은 오지 않음.(모두가 어렵진 않음.)

- 주식은 기관이나 대주주가 있어서 물량을 쏟아낼 수 있음.

2. 부동산은 실물임.

- 활용 가치가 있다 보니 하방을 받쳐줌.(전월세).

- 전세 상승분은 배당주와는 다르게 많이 나옴.

3. 사람들의 심리.

- 역사적으로 보아도 30% 이하는 떨어지기 힘듦.

- 그 이상은 사람들이 감당하기 힘들기 때문임.

- 대출을 감당(압박감)할 수 있는 사람들도 많음.

- 30% 정도 떨어지면 압박감을 못 이기는 사람들은 없다고 보면 됨.

 

Q. 부동산 가격 하락 가속화시킨 요인은?

 

금리와 규제.

규제를 하면 할수록 더 할 수 있는 물건이 희소해짐.

그래서 가격이 더 상승함.

그런데 규제를 겹겹이 쌓여 할 수 있는 것이 없는데 외부 충격이 와서 와르르 무너짐.

그래서 규제가 원래 악재로 작용해 버림.

우선 규제 완화 + 금리 인하가 동시에 일어나야 함.

상단을 찍었다는 인식만 되어도 거래는 활성화될 것임.

좋은 물건을 가지고 있으면 안 파는 것이 좋음.

본인의 입장이 제일 중요함.

기본적으로 리스크 관리 측면에서 현금 압박을 받으면

손해를 보더라도 팔 수밖에 없음.

 

Q. 다시 집을 사도 되는 시기는 언제인가?

바닥을 알 수 있는 신호는 무엇인가?

 

'가격'이 가장 중요한 지표임.

또한 '전세가율', 평균 50% 선임.

매가와 전세가가 같이 떨어졌기 때문임.

상승장 때와 전세가율이 똑같은 수준임.

최소한 70% 정도까지 올라가 줘야 함.

매가가 더 떨어지긴 힘드니 전세가가 올라갈 가능성이 높음.

 

Q. 그때 사면 좋은 것은?

과거 사례를 비추어볼 때는 침체기 때는 수도권에 집중해야 함.

핵심부터 오르기 때문임.

지금 같은 때에는 수도권 신축임.

수도권의 신축이 가장 수요가 많음.

원하는 사람들은 많은데 공급이 적은 곳.

원하는 부동산은 제한되어 있음.

 

< 부동산 가격은 왜 오르는가? >

'소유'와 '이용' 가치.

부동산을 소유한다는 것에서 생각할 것은

이용가치가 있고 대비해서 가격이 얼마인지 봐야 함.

그것이 '전세가율'임.

월세로 보았을 때도 적절한 '수익률'을 봐야 함.

일반인들이 좋아할 대상의 아파트인지도 봐야 함.(이용 가치).