[이현철] 파격적인 규제 해제로 매도물건이 사라지고 있다?

https://www.youtube.com/watch?v=FFXZTIu6XGw&t=506s 

분양, 공급, 규제지역.

강남 3구 용산을 제외하고 다 풂.

분양 부분.

중도금 대출 제한 폐지.

전매 제한 완화.

수도권 3년 비수도권 1년

일반분양 실거주 의무 폐지.(전세 놓기 가능).

무순위 청약 무주택 요건 해제.

 

시장이 움직이고 있음.

급매 거래가 많이 일어나고 있음.

매도자의 매물 회수 + 호가 상승.

여기서 중요한 부분이 반등이 나오는 순서임.

임팩트가 있어야 심리를 자극함.

순차적으로 규제 완화를 하고 금리가

시장을 잡아먹고 있는데 제거되어야 그다음

나타나는 임팩트로 방향을 잡을 것임.

일단 1~2분기 금리 인상 기조가 지어지고

3~4분기 정점 또는 하락을 보이고

누적된 에너지로 강한 완화가 나오면 상승할 것이라고 봄.

매수자의 적극성이 중요함.

이런 정책 완화 정도면 임팩트가 있는 것임.

매도자가 가만히 있으면 올라갈 수 있음.

임팩트가 나왔을 때 매수자에게 저가라는 인식은 나옴.

매수자가 메리트를 느끼는 시점임.

급매물들을 소진하고 서서히 올라가는데

매도자들이 가만히 있으면 예를 들어

5억짜리 집이 있으면 5억대 매물이 나와있음.

일부 5억 천, 2천 이런 매물들이 쌓여있음.

여기서 5억 거래되고 그다음에 5억 천, 2천 거래되고

이런 식으로 순차적으로 올라가면 매수자가 조급해져서 마음을 바꿀 수 있음.

이렇게 순차적으로 올라가는데 매수자는 지금 왜 매수를 하느냐

싸기 때문에 그런 것임.

그런데 매도자들이 갑자기 5억 5천이나 6억, 이렇게 호가를

확 올려버리고 매물을 싹 거둚.

매물을 거둬들이면 이거 하나 거래되면 높은 호가가 딱 기다리고 있음.

매수자들이 금리 인상 기조가 있고 고금리 상황의

부담을 안고 사는 이유는 가격이 메리트가 있어서임.

 

흐름, 과정이 주요함.

과정이 생략되면 연결이 안 됨.

올라가는 흐름이 없으면 단절이 됨.

매수자들이 이 가격은 비싸다는 느낌이 드는데

이 부담을 안고 이런 것을 사면 문제는 높은 가격에 사면

이 사람 입장에서는 다음에 사줄 사람이 있냐가 문제인데

올라갈 것 같아야 사는 메리트가 있음.

지금 많이 떨어져 있으니까 이제 조금 올라가면

나는 싸게 산 사람이 되니까 그만큼의 시세 차익이 생기는

구간이 되지 않겠냐? 이것을 노리는 것임.

그런데 이 과정을 생략해버리고 올라가면 메리트 구간이 사라짐.

그것을 매도자들이 생각을 해야 하는데 문제는

이 매도자들이 희생할 사람이 없음.

매도자들이 심리가 완전히 죽어있어야 오히려 반등이 나타남.

지금 매도자들의 투기 심리가 살아있는 상태에서

규제를 풀어준 것이 오히려 독이 될 수도 있음.

 

시장을 볼 때 오히려 생각하는 것보다 반등이 크지 않을

가능성이 있다고 봄.

급매는 소진될 가능성은 있으나 매수세가 붙지 않기 때문임.

 

중간에 있던 가격대 매물이 갑자기 사라지면 갭이 생겨서

이겨낼 매수자들이 지금은 많이 않음.

심리가 살아있으니까 같이 가격을 올려버림.

문제는 호가는 계속 올라가서 KB 시세는 올라갈 수 있음.

지금 문제는 금리 인상 기조가 크게 남아있다는 것임.

매수 여력을 상승시키는 부분을 잡고 있는 것임.

매도자들이 호가를 올리는 것은 '독'임.

오히려 조절하면 올라감.

 

호가 = 매도자의 심리.

매수자들의 심리를 봐야 함.

 

집값이 강하게 올라갈 때는 보유가 유리하지만

집이 올라가거나 떨어질 때 보유하는 것은 불리함.

자가로 가지고 있는 것이 주거 비용이 더 듦.

고금리 상황에서 대출을 받아서 집을 산다면 더 부담이 됨.

집값이 살짝만 올라가도 불리하게 됨.

들어오는 돈과 나가는 돈을 비교해봐야 하는데

들어오는 돈이라는 것은 물론 현실화되진 않았지만

내가 샀던 가격보다 올라가는 이 차액이 들어오는 돈임.

집을 가지고 있으면서 나가야 되는 돈, 이것이 비용임.

그럼 이것을 비교했을 때 취득세 나가야 되고 그다음에 재산세,

대출 이자, 다 비용인데 상쇄하려면 많은 금액이 올라가야 됨.

이것보다 적게 올라가면 오히려 손해임.

임차가 훨씬 더 유리함.

이 부분을 잘 생각해서 지금 반등이 엄청 클 것 같다,

그러면 사도 됨.

문제는 지금의 하락 분위기 하에서 금리 인상 기조가 남아있고

매도자들이 이렇게 호가를 올리는 상황이면 더 올라가는 것이 쉽지 않음.