[부룡] 서울도 풀렸다, 23년 부동산 시장 어떻게 흘러갈까?

https://www.youtube.com/watch?v=Zih7mQwqf9c&t=1975s 

금리 충격이 발생함으로 공포를 만들었고 급락장을 만들었음.

과거로 비추어봐도 그렇게 좋은 장은 아님.

반등장이 나오겠지만 이전 상승장과 같진 않을 것임.

이것을 이용해서 어떻게 투자라는 것이

안정적인 접근방법일까?라고 생각해야 됨.

상승장 후반부에 급락장 발생 후 반등장 때는

매물이 많은 사람은 매도전략, 실수요자는 매수전략이 나음.

상승장 초반~후반에는 그냥 사기만 하면 시기였다면 지금은 바뀜.

시장은 오르내리기 마련인데 그럴 때 어떻게 액션을 하느냐가 중요.

 

[연말에 나온 2023년 부동산 시장 전망]

'내년 강남 집값 더 하락.'

'주택 수요자 77% 올해 집값 하락.'

'전국 미분양 6만 가구(지방 4만) 육박, 위험 수위(6만 2천) 근접.'

'연 5% 예금금리 보기 힘들 것, 대출금리도 소폭 하락 예상.

 

전망은 참고자료일 뿐 자신의 미래전략으로 삼으면 안 됨.

직전의 상황만 가지고 미래를 재단하면 안 됨.

또 다른 규제 완화 부분이 시장의 움직임을 바꾸면서 강화시킬 수도 있음.

투자자에서는 어떤 상황에서도 피해서 찾는 눈을 키워야 함.

부동산 시장이 안 좋으면 규제 완화 정책의 명분이 됨.

대출 금리 이야기하기 전에 경기 침체 부분임.

경기 침체 부분에 대해서 이야기하면 금리가 떨어지게 될 것이고

지금 같은 규제 완화라면 분위기가 달라질 수 있음.

정부는 2 주택까지는 다주택자라고 보지 않음.

급매물의 최저가 수준을 기준으로 하면 상승할 것임.

 

[최근 계속되었던 규제 완화 신호]

'부동산 규제, 내년 잇따라 해제하겠다.'

'1월 투기 조정지역규제 완화, 2월 취득세 인하 안 제출.'

'거리 실종 집값 급락에 정부 대처.'

'미분양 급증에 12억 이상 아파트 중도금 대출금지 폐지 시사.'

'시장 예측 가능성 제고, 부동산 규제지역 확 바꾼다.'

 

심리가 1~2명 생겨서 흐름이 발생하고 흐름이 발생하고 추세가 나타남.

 

[정부와 시장은 시장 거래량 회복을 원한다.]

'분양가 10억에 중도금 이자 9,200만 원... 미분양 쓰나미 덮친다.'

'중도금대출 이자 연 6% 초과분 조합서 부담, 건설사 실수요자 잡기 안간힘.'

'반년 간 한 푼 못 벌고 문 닫아요, 부동산, 도배 이사업체 눈물.'

'폐업도 뜻대로 안 되네요, 중개업소.'

'부동산 PF 내년이 고비, 중소형 증권사 신용도 줄하향 우려.'

 

달라진 분위기로 실수요자 누군가는 어떤 생각을 할까를 봐야 함.

정부 입장에서 지난 1년간 추락할 것 같다던

하락의 가능성을 하나둘씩 막아가고 있음.

추세를 보면 당장 효과는 없지만 좋은 시그널임.

 

[안 하는 것이 아니라 하고 싶은 것만 하는 상황]

'광명마저 청약 참패 12월 분양단지 60% 미달'

'강동 헤리티지 자이, 커트라인 64점... 경쟁률만큼 청약가점 높았다.'

'철산자이는 미달인데... 부산 남천자이는 '흥행 성공'한 이유.'

 

광명마저도 청약 참패? 12월 분양단지 60% 미달?

사실 분양가가 높았기 때문임.

남천 자이는 평당 3,000만 원인데 53:1 경쟁률이 나옴.

주변 집값보다 싸냐 안 싸냐가 중요.

분양권 투자 조심해야 될 부분은 상승장 때는 무엇을 사도 올라갔지만

하락장 때는 상대적으로 낮은 지역의 분양권을 사야 됨.

심리가 위축돼도 사는 것은 가격이 싸서임.

결국 '가격 경쟁력'.

시장이 하락하는 것을 보고 공포를 느끼고 '안전 마진'을 생각하기 시작함.

지난 장에 서도 나타났었음.

청약을 하더라도 주변 시세 대비 가격을 생각해야 됨.

원자재 가격이 오르고 분양가가 오르는데 어떻게 싸게 청약?

침체장 같은 경우 분양가가 올라서 주변보다 비싸지는데

그럴 경우 미분양이 발생하고 심리를 위축시켜 버림.

적정 수준의 마진을 포기하며 분양가를 올리는 것을 멈추게 됨.

그리고 몇 개월~몇 년간 가격에 익숙해짐.

지금은 고분양가라고 했던 부분이 점차적으로 모든 건설사들이

분양할 수밖에 없는 최저 분양가 기준으로 4억대 초반임.

주변과 주변에서 고분양가라더라도 신축 분양권 가격이 주변 보다

싸진다면 굉장히 저평가되는 구간으로 될 수 있음.

주변 시세 대비 비슷한 가격에 분양해도 인플레이션 효과에

따라서 더 이상 그 가격 이하로 분양하기 어려운 상황이 되는

시차를 두게 되면 비슷한 가격도 투자하기 좋아짐.

상대적 개념임.

 

연말 부동산 시장 전망은 안 좋았고 심리는 그대로 가는데

최근 규제 완화 신호가 하방을 다지고 있음.

정부는 거래량 회복을 원하고 있음.

그리고 가격 경쟁력이 있는 것으로 돈이 흐르고 있음.

 

[새해 첫 주 부동산 규제 완화]

'부동산 금융규제 완화 속도낼 것.'

'강남 3구 용산 남기고 부동산규제 다 풀기로.'

강남 3구가 좋다는 의미이고 그 외 서울 투자 기회가 생긴 것임.

'분양권 사고팔게 길 열어줘 둔촌주공 전매제한 8년에서 1년으로.'

이렇게 되면 가격이 비싸져서 팔게 됨.

'12억 넘는 아파트도 중도금 대출 실거주 의무도 없던 일로.'

'특별 공급 분양가 9억 족쇄 풀어, 유주택자 줍줍 부활.'

2019년도 이후 서울 지역, 2017년도 이후 서울 줍줍 등

그때 받았던 사람들은 큰돈을 벌었음.

'DSR만 남고 다 사라졌다, 분양시장부터 온기 돌듯.'

 

분양 시장이 완화되면 구축과 갭 벌리기, 갭 메우기가 일어날 수 있음.

 

과거 사례를 복기하고 참고, 판단을 해야 됨.

'분양가상한제, 청약가 어제 이후 변화된 트렌드 5제'(2007년).

분양권 전매제한 기간이 승패 좌우.

미달 사태의 가장 큰 이유는 '10년 전매제한'.

'아파트 분양가 상승률, 매매가의 2배'(2007년).

'입주 후 전매가능한 아파트 주목'(2007년).

과거를 보면 입지가 좋은 곳은 향후 수익이 높았음.

결국은 중장기적으로 '입지'의 영향을 상당히 많이 받음.

지금 50 : 50 오르내리 확률이 있는데 입지가

좋은 곳을 가야 최악의 상황을 면할 수 있음.

'서울 김포 미분양 단지 기지개.'(2008년 11월.)

글로벌 금융위기 이후 분위기가 안 좋았고 11.3. 분양시장 완화 대책이 나왔음.

결과적으로 그 후 2009~2010년 보금자리주택 대책이

나오면서 시장이 위축되었고 미분양을 분양받았던 사람들이 상당히 괴로워했음.

 

정부는 가격 하방을 원하고 그런데도 이어지면

외곽 지역들 같은 경우 낭패를 볼 수 있음.

 

[이미 조금씩 거래가 늘어나고 관심도 늘고 있다.]

 

신문 기사 시점에 대해서 판단하지만 물 밑에서는

거래 가격이 낮은 것을 위주로 움직이고 있음.

추가 규제 완화 부분에 수요자들이 어떻게 관심을 보이느냐를 봐야 함.