[렘군] 규제 지역 다 푸는 정부의 속내

https://www.youtube.com/watch?v=1FmM4o53eu0 

생각보다 규제가 빨리 풀림.

이번 대책은 너무 빨랐음.

12.22. 경제대책 후 일주일 만에 나온 것 같음.

정부는 양치기 소년임.

양들이 다 내 말을 듣진 않음.

정부가 몰아가고 싶은 무리는 무주택자랑 1 주택자임.

몰아지지 않아서 다급했음.

둔촌 주공이 계약일이 1월 3일, 상징성이 있음.

대규모 미계약이 나면 분양 쪽은 쳐다도 보면 안 되는구나! 각인이 되어버림.

둔촌주공보다 안 좋은 곳 분양하면 폭망 하면서 도미노처럼 퍼질 것임.

예를 들어 레고랜드 회사채 자체가 신뢰가 사라지고 국채까지 영향을 미침.

이번 정책 풀린 내용이 상당히 많음.

그런데 둔촌주공이랑 연결해보면 둔촌을 위한 정책임을 알 수 있음.

 

1. 규제지역 해제 : 강남 3구, 용산만 남김.

2. 민간택지 분양가 상한제 적용지역 해제.

3. 전매제한 완화 : 수도권 10년에서 1년, 지방 6개월.

4. 실거주 의무기간 : 폐지.

5. 중도금대출 보증 분양가 폐지.

6. 특별공급 분양가 기준 폐지.

7. 1 주택자 청약 당첨자 기존주택 처분 의무 폐지.

8. 무순위 청약 자격 요건 완화.

무주택자나 1 주택자가 청약을 안 하더라도 다주택자가 하라는 뜻임.

9. HUG PF 대출 보증 완화.

 

둔촌주공 계약금 20% 내고 전매도 가능하고

입주 시점에서 입주가 안될 것 같으면 전세줄 수 있고 대출도 가능해짐.

선택지가 많아짐.

미계약이 돼도 다주택자들에게 돌아가서 미계약이 될 수가 없음.

 

결국 움직이는 수요층은 무주택자, 1 주택자, 다주택자임.

정부가 움직이길 바라는 수요층은? 무주택자, 1 주택자임.

이번 정책은 직접적 영향을 미침.

움직일 것이냐 안 움직일 것이냐는 그들의 선택임.

움직일 수 있는 대상이 많아질 것임.

 

지금은 가격 하락이 우려됨.

누가 적극적으로 청약하지 못함.

이럴 때는 2가지 조건이 만족되어야 움직일 것임.

1. 내 마음에 쏙 들기.(상품성, 브랜드, 세대수 등).

2. 그리고 가격.

안전 마진이 확실하다면 청약을 할 것임.

2개 중에 1개라도 만족이 안되면 싸늘하게 외면할 것임.

옥석을 가려서 진입을 할 것임.

 

< 구축은 어떻게 될까? >

반등은 아니라도 급급매 회수에 도움이 될 것이다?

자전거 바퀴 2개.

앞바퀴가 분양 뒷바퀴가 구축임.

거래가 심각하게 안 되는 것은 뒷바퀴임.

그런데 자전거 바람을 앞바퀴에 넣고 있음.

정부는 앞바퀴라도 안 넣으면 내려앉을 것이라고 생각한 것임.

남아있는 것이 뒷바퀴임.

아직까지 구축에 대해 나온 것은 아무것도 없음.

 

< 지방 부동산 어려울까? >

과거 규제를 서울부터 했고 지방으로 돈이 흘렀음.

그런데 가격은 규제를 많이 했던 서울이 올랐음.

규제를 풀었다? 너무 내려갈 것 같아서 풀어준 것임.

지방이랑 서울이랑 입장이 동일해진 것임.

이렇게 해석해야지 서울은 좋아지고 지방은 안 좋아진다고 할 수 없음.

절대적인 수요가 많은 곳, 공급은 적은 곳이 '서울'임.

하락장이든 상승장이든 훨씬 안정함.

아무나 살 수가 없고 돈이 조금 많이 들어감.

서울이 안전하고 당연히 좋음.

서울을 딱 빼면 전국에서 누가 더 유리할까?

우선순위를 가리는 것이 힘듦.

그놈이 그놈처럼 보일 것임.

서울로 몰릴 것이라서 지방이 어려울 질 것이다는 없음.

서울 빼고는 나머지는 대동소이함.

 

< 정부가 남아있는 카드 >

서울 기축 아파트 시장 140만 정도임.

신축은 4만.

분양시장이 기축시장의 3% 가채 안됨.

97% 이상이 구축에서 발생을 해야 됨.

내 집 마련할 때 대출이 필수임.

그런데 금리가 높아서 부담이 큼.

남아있는 사람은 다주택자인데 여유가 있는 사람은?

전세를 끼고 진행하면 되는데 다른 규제가 많음.

취득, 보유 등.

그래서 움직이지 않음.

움직일 수 있는 사람은 지금 아무도 없음.

그런데 하락 기조인데 누가 움직일까요?

정부가 할 수 있는 일은 2가지임.

1 주택자, 무주택자에게는 대출 금리를 완화해주는 부분.

믿도 끝도 없이 내리는 것이 아니라 안심전환대출 더욱 완화.

다주택자 거래를 위해서 취득세, 종부세 규제,

임대사업자 활성화 카드를 쓰면 조금 더 움직일 수 있음.

 

DSR이 풀리면 좋지만 가장 우려한 것이 무한대 사재기임.

터졌을 때 여파가 크기 때문임.

그래서 당장은 풀지 않을 것임.