[이현철] 부동산 하락의 끝, 집값 바닥은 "이 때일 것" (815 머니톡)

 

< 부동산의 오해 >

입지 만능주의.

확대 해석의 가장 큰 키워드가

'강남 불패', '똘똘한 한채'.

부동산 같은 경우는 주식과 다른 부분이 있음.

주식은 종목만 시장과 반대로 갈 수 있음.

부동산은 그런 것이 없음.

지역, 시장 전체의 흐름을 그대로 따라감.

아무리 입지가 좋고 호재가 넘쳐도 그런 아파트 주택 등은

시장이 하락하면 비슷한 비율로 하락을 하게 되어있음.

잘못된 편견에 사로잡히면 무리해서 갈아타면 더 많은 손실이 나옴.

실제로 검증을 해보고 맞는지 과거 사례 등 찾아봐야 함.

하락장까지 버텨줄 것이다? 이것은 아님.

오히려 더 많이 빠짐.

강남이 버티는데 매도자들이 안 팔기 때문임.

강남 같은 경우 매도자들이 부심이 강해서.

문제는 매수자들이 안 사는 것임.

점차 매수자 우위 시장으로 바뀌고 있음.

결국에는 팔아야 하는 상황이 오는데 버티다가 팔게 되면

떨어지는 정도가 심하게 되는 것임.

남들이 다 하락한 사이에서 버티다가 팔려고 내놓으면

하락 분위기가 더 심해졌기 때문에 사지 않음.

순간적인 급락 현상이 나타날 수 있음.

 

< 집은 꼭 가져야 한다는 오해. >

10년 전 키워드는 하우스푸어였음.

지금과는 이야기가 다름.

상승장이 길다 보니 무주택자가 벼락거지가 됨.

하락장은 길게 됨.(평균 기간은 5년, 폭은 40%)

상승장 꼭대기에서 산 사람은 못 버팀.

주택이 안 올랐을 때의 기회비용도 전혀 고려하지 않은 판담임.

순수한 주거비로서의 비용.

매매가가 10억 인 집의 전세가가 6억이면?

5억을 가진 사람이 실거주를 들어가려면 10억짜리를 사야 됨.

그럼 5억 대출을 받아야 하는데 자가로 가면 주거비가 안 쓴다?

대출 5억이 필요하기 때문에 이자가 나감.

자가로 안 가고 임대로 가면 6억으로 갈 수 있음.

세금도 무시할 수 없음.

'자가'라서 비용이 더 많이 든다는 것임.

여기서 하락하면 재산 손실까지 나옴.

 

만약에 5억이 있는 사람이 5억 집을 사면 대출이 안 나간다?

만약에 5억짜리 집을 전세로 가면 3억에 들어감.

2억의 여유자금 생기는 것임.

예금을 들어놓으면 8%도 나옴.

수익이 생김.

무슨 경우가 되었든 임차가 주거 비용이 더 적게 들어감.

실거주가 좋다? 이런 편견은 상승장에서만 통함.

하락장에서는 마이너스가 나옴.

피하는 것이 훨씬 현명한 것임.

'입지'가 좋은 것은 맞지만 '덜 떨어질 것'은 아님.

실거주까지 연결이 됨.

 

2011년 하락장에 고덕 아이파크 41% 할인을 했었음.

- 그런데 안 팔렸음.

입지론에 빠지면 그런 상황이 이해가 안 되는 것임.

입지 하고 상관없이 하락장이 되면 가격이 빠짐.

트리마제도 할인 분양을 했었음.

반포 자이, 반포 래미안 퍼스티지도 미분양이 났었음.

반포 자이는 투자자들한테 통매각을 했었음.

입지 좋은 물건들도 하락장이 되면 떨어지기도 하고

할인을 해도 안 팔리는 상황이 있었음.

 

아는 것과 확신은 다름.

경험과 학습으로 통해서 얻어진 학습 효과,

아는 것은 일반 생활할 때 도움이 됨.

절체절명의 상황에서는 아는 것이 도움이 안 됨.

대중이 쏠려있으면 그 사람은 대중이 가는 방향으로 바꾸게 됨.

 

상승을 멈춘 시점이 하락장임.

지금으로 본다고 하면 작년 말 즈음임.

하락으로 변하는 조정기.

실질적인 하락은 그때부터 시작됨.

 

벼락 거지라는 키워드가 생긴 시기는 '상승장'이었음.

실질적으로 보면 무주택자들이 손실을 본 것은 아님.

벼락 거지는 '하락장'에서 나옴.